Simulation Assurance animaux – Transcription de l’appel aux résultats du deuxième trimestre 2020 d’Arbor Realty Trust (ABR)


Logo de casquette de bouffon avec bulle de pensée.

Source de l’image: The Motley Fool.

Fiducie immobilière Arbour (NYSE: ABR)
Appel aux résultats du T2 2020
31 juil.2020, 9 h 00 HE

Contenu:

  • Remarques préparées
  • Questions et réponses
  • Appelez les participants

Remarques préparées:

Opérateur

Bonjour, mesdames et messieurs, et bienvenue à la conférence téléphonique sur les résultats d’Arbor Realty Trust pour le deuxième trimestre. [Operator instructions] Veuillez noter que la conférence d’aujourd’hui est en cours d’enregistrement. [Operator instructions] Je voudrais maintenant céder la parole à votre orateur d’aujourd’hui, Paul Elenio, directeur financier. Veuillez commencer, monsieur.

Paul ElenioDirecteur financier

D’ACCORD. Merci, Priscilla, et bonjour à tous. Et bienvenue à l’appel des résultats trimestriels pour Arbor Realty Trust. Ce matin, nous discuterons des résultats du trimestre clos le 30 juin 2020.

Je suis accompagné aujourd’hui d’Ivan Kaufman, notre président et chef de la direction. Avant de commencer, je dois vous informer que les déclarations faites dans cet appel de résultats peuvent être considérées comme des déclarations prospectives sujettes à des risques et incertitudes, y compris des informations sur les résultats futurs possibles ou supposés de notre entreprise, la situation financière, la liquidité, les résultats de opérations, plans et objectifs. Ces déclarations sont basées sur nos convictions, hypothèses et attentes quant à nos performances futures, en tenant compte des informations dont nous disposons actuellement. Les facteurs qui font que les résultats réels diffèrent sensiblement des attentes d’Arbour dans ces déclarations prospectives sont détaillés dans nos rapports SEC.

Les auditeurs sont priés de ne pas se fier indûment à ces déclarations prospectives, qui ne sont valables qu’à ce jour. Arbour n’assume aucune obligation de mettre à jour ou de réviser publiquement ces déclarations prospectives afin de refléter des événements ou des circonstances après aujourd’hui ou des événements imprévus. Je vais maintenant céder la parole au président et chef de la direction d’Arbour, Ivan Kaufman.

Ivan KaufmanPrésident et chef de la direction

Merci, Paul, et merci à tous de se joindre à nous pour l’appel d’aujourd’hui. Nous espérons que vous et vos familles êtes en sécurité et en bonne santé, et nous apprécions votre participation en ces temps difficiles. Nous réaliserons les difficultés et les complexités que notre pays et le monde entier continuent de faire face aux effets du COVID. De plus, comme nous le savons tous, nous sommes entrés dans une période de récession.

Après avoir connu une période de 10 ans de croissance économique extraordinaire, nous, en tant qu’opérateurs de cette société, étions bien préparés à la récession. Nous avons construit une plate-forme d’exploitation viable, en nous concentrant sur la bonne classe d’actifs avec des structures de passif très stables, une forte liquidité, un bilan actif, des activités d’agence GSE et de nombreux flux de revenus diversifiés qui génèrent des bénéfices et des dividendes de base solides à chaque cycle de marché. Nous avons également des défaillances et des abstentions nominales dans notre portefeuille, une équipe de gestion éprouvée par le cycle d’expérience et un modèle d’entreprise qui offre de nombreuses opportunités de croissance diversifiées, ce qui nous place clairement dans une classe à part. Nos résultats du deuxième trimestre reflètent clairement cette stratégie et une plateforme diversifiée que nous avons développée.

Nous avons connu un deuxième trimestre exceptionnel avec de nombreuses réalisations importantes, y compris des résultats d’exploitation remarquables, qui nous ont permis d’augmenter notre dividende à 0,31 $ par action. C’est la neuvième année consécutive que nous avons été en mesure d’augmenter notre dividende et nous sommes confiants dans notre capacité à continuer de générer des bénéfices de base supérieurs à ce dividende accru. Comme Paul l’expliquera plus en détail, notre bénéfice de base pour le deuxième trimestre était de 0,46 USD par action, ce qui est une réalisation remarquable et un véritable témoignage de la valeur de notre franchise et des nombreux flux de revenus divers que nous avons créés. En fait, la croissance de nos bénéfices de base cette année a déjà dépassé le rythme de l’an dernier.

Nous avons réalisé des avantages significatifs de nos planchers LIBOR, des gains d’efficacité dans nos véhicules CLO, des augmentations de nos frais de service et des volumes d’agence GSE, des revenus substantiels de nos activités résidentielles et des réductions de nos frais généraux et frais généraux et administratifs. En raison de ces avantages récurrents, combinés à nos créations projetées, à notre solide pipeline et à la qualité de crédit de notre portefeuille, nous sommes dans une position unique pour continuer à produire des bénéfices de base importants pour le reste de l’année malgré les effets de la récession. Les bonnes perspectives de bénéfices de base nous ont permis d’augmenter à nouveau notre dividende, et nous sommes confiants dans notre capacité à continuer de produire des bénéfices de base supérieurs à ce dividende. Notre dividende reflète un rendement de 13% basé sur le cours de clôture d’hier.

Avant la pandémie, il y a quelques mois à peine, à la mi-février, nous nous négociions à un rendement de dividende beaucoup plus faible d’environ 8%, ce qui, s’il était appliqué à notre dividende actuel, se traduirait par un cours de l’action d’environ 15,50 $ l’action. . Et nous pensons, sur la base de notre résilience et de nos solides performances, que nous devrions négocier au-dessus de ce niveau. Par conséquent, nous pensons que c’est l’une des meilleures opportunités de créer de la valeur pour les actionnaires dans l’histoire de notre franchise. Grâce à notre plateforme d’agence GSE, nous avons été très actifs dans la fourniture de liquidités sur le marché multifamilial.

Nous avons émis 1,35 milliard de dollars de prêts d’agences GSE au deuxième trimestre et 2,2 milliards de dollars pour le premier semestre, soit une augmentation d’environ 10% par rapport à nos origines pour le premier semestre 2019. Notre pipeline est également extrêmement solide. Et par conséquent, nous prévoyons de produire de solides volumes d’origines pour le reste de l’année. Dans cet environnement sans précédent, notre plateforme d’agence GSE offre une valeur ajoutée car elle nécessite un capital limité et génère d’importants flux de revenus prévisibles à long terme et produit un flux de trésorerie annuel important.

De plus, notre portefeuille de services d’agence GSE de 21,6 milliards de dollars, qui est principalement protégé par prépaiement, génère environ 95 millions de dollars par an et augmente ses flux de trésorerie récurrents en plus du fort gain sur les marges de vente que nous continuons de générer sur notre plateforme d’origination. Avoir la capacité d’octroyer et de vendre des prêts sur un marché liquide avec un capital minimum requis et de produire un gain sur les revenus de vente, ainsi que des revenus de gestion nouveaux et en augmentation, contribuera grandement à nos principaux bénéfices et dividendes. Du point de vue de la liquidité, nous sommes très heureux d’annoncer que nous avons actuellement une position de trésorerie et de liquidité d’environ 450 millions de dollars, ce qui nous permet non seulement de disposer de liquidités suffisantes pour naviguer dans les conditions actuelles du marché, mais également de nous donner des capitaux offensifs pour opportunités de prêt relutives. Nous avons très bien réussi à augmenter notre position de liquidité, la faisant croître d’environ 100 millions de dollars depuis notre dernier appel de résultats.

Au deuxième trimestre, nous avons émis 70 millions de dollars de dettes non garanties sur 3 ans dans un environnement extrêmement difficile, ce qui continue de démontrer la valeur de notre franchise et la solidité de nos relations avec les investisseurs. Et nous avons exécuté avec succès notre première titrisation de marque maison au deuxième trimestre, totalisant 727 millions de dollars d’actifs, qui a généré environ 115 millions de dollars de trésorerie après le remboursement de la dette à court terme associée à ces prêts. Nous avons un bilan très solide avec un portefeuille de qualité et des structures de passif. Au 30 juin, notre portefeuille de prêts au bilan s’élevait à 5 milliards de dollars et était financé par 3,4 milliards de dollars de dette.

Environ 2,5 milliards de dollars ou 75% de cette dette sont des CLO sans recours et sans évaluation à la valeur du marché, et environ 850 millions de dollars sont financés par des installations d’entreposage et de rachat garantis par 1,2 milliard de dollars d’actifs auprès de 8 banques différentes que nous avons de longue date relations avec. En outre, la majorité des prêts financés sur ces lignes bancaires sont également considérés comme éligibles au CLO. En ce qui concerne notre portefeuille de bilan, il est très important de souligner que plus de 90% de notre portefeuille sont des prêts relais de premier rang. Et surtout, environ 80% de notre portefeuille est constitué d’actifs multifamiliaux, qui a été la classe d’actifs la plus résistante de tous les cycles et continuera, à notre avis, à surperformer toutes les autres classes d’actifs durant cette récession.

De plus, nous n’avons fourni aucune modification de prêt avec des concessions de taux ou avons eu des défauts à ce jour liés à notre portefeuille multifamilial et la plupart des prêts de notre portefeuille contiennent des réserves d’intérêts et / ou des obligations de réapprovisionnement de nos emprunteurs, ce qui nous permet de gérer efficacement notre portefeuille à travers cette dislocation. Nous sommes également très peu exposés aux classes d’actifs qui ont été significativement affectées par cette récession comme le commerce de détail. L’exposition totale à ces catégories d’actifs est inférieure à 130 millions de dollars, soit environ 2,5% de notre portefeuille. Et pour rappel, nous avons pris des réserves adéquates sur ces actifs au premier trimestre et ne pensons pas à ce stade que d’autres dépréciations significatives seront nécessaires, ce qui nous donne la certitude que notre valeur comptable ajustée de 9,40 $ reflète réellement l’impact actuel de cette récession.

Nous continuons d’observer des tendances positives liées à nos collections d’entreprises de l’agence GSE. Avec seulement environ 0,4% de notre livre Fannie Mae de 16 milliards de dollars et 6% de notre portefeuille de prêts Freddie Mac de 5 milliards de dollars bénéficiant d’une abstention jusqu’en juillet, ces chiffres sont relativement inchangés depuis avril, car nous avons eu très peu de demandes d’abstention au cours des derniers mois, ce qui nous pensons que reflète la force de nos emprunteurs, la qualité de notre portefeuille d’agences GSE. En ce qui concerne le service des avances liées à toute réclamation d’abstention potentielle en tant que gestionnaire de Fannie Mae, nous sommes tenus d’avancer les paiements de capital et d’intérêts pour une période pouvant aller jusqu’à quatre mois, nous n’avons avancé que 700000 $ cumulativement à ce jour, ce qui n’a pas non plus changé de manière importante depuis dernier quart. Et pour rappel, nous avons une facilité d’avance de 50 millions de dollars en place avec l’une de nos plus grandes banques à un taux d’avance de 100%.

Par conséquent, toute autre exigence préalable potentielle ne sera pas un problème pour nous. En résumé, nous avons bâti une entreprise opérationnelle polyvalente, centrée sur la multifamilialité avec d’importants flux de revenus diversifiés et capable de générer des bénéfices et des dividendes de base constants dans tous les cycles avec une expérience éprouvée en matière de croissance. Nous avons également une solide position de liquidité, les structures de passif appropriées, l’expertise en gestion d’actifs et les antécédents nécessaires pour continuer à réussir dans cet environnement, et notre performance parle d’elle-même. Nous croyons que cela nous place dans une classe à part.

Un investissement dans notre entreprise à ces niveaux extrêmement bas fournira un rendement à long terme énorme. Et en tant que principal actionnaire, mon objectif principal sera de continuer à maximiser la valeur pour les actionnaires. Je vais maintenant céder la parole à Paul pour qu’il vous présente les résultats financiers.

Paul ElenioDirecteur financier

D’ACCORD. Merci, Adam. Comme notre communiqué de presse de ce matin, nous l’avons indiqué, nous avons connu un trimestre exceptionnel, produisant un bénéfice de base de 60,4 millions de dollars ou 0,46 $ par action, excluant 15 millions de dollars de réserve CECL supplémentaire et 38 millions de dollars de pertes de swap uniques fiscalement avantageuses sur notre marque maison la sécurisation des effets de la pandémie. Comme Ivan l’a évoqué, nous avons eu plusieurs éléments clés qui ont eu une incidence très positive sur les chiffres du deuxième trimestre, notamment des avantages significatifs de nos planchers LIBOR et des gains d’efficacité dans nos structures de dette, des revenus substantiels de notre coentreprise de banque résidentielle et des réductions de nos frais généraux et généraux et les frais administratifs avec ces réductions de dépenses totalisant environ 8 millions de dollars à 10 millions de dollars annuellement ou 0,06 $ à 0,07 $ par action.

Et ces résultats du deuxième trimestre démontrent clairement la valeur de notre plate-forme opérationnelle et la diversité de nos flux de revenus et, plus important encore, nous donnent une grande confiance dans notre capacité à continuer de générer des bénéfices de base et des dividendes solides. Notre valeur rajustée au 30 juin était d’environ 9,40 $ par action, ajoutant en retour 80 millions de dollars de réserves générales CECL non monétaires sur une base fiscalement avantageuse. Et comme Ivan l’a mentionné plus tôt, nous ne prévoyons aucune dépréciation supplémentaire significative à ce stade, ce qui nous donne confiance dans notre valeur comptable ajustée. En examinant nos résultats de nos activités d’agence GSE au deuxième trimestre, nous avons généré 14 millions de dollars de bénéfices de base et environ 1,4 milliard de dollars en créations et 1,3 milliard de dollars en ventes de prêts.

Les marges sur nos ventes de prêts aux agences GSE au deuxième trimestre ont été de 1,46%, frais divers inclus, contre 1,49% pour le premier trimestre. Comme Ivan l’a mentionné, nous avons conclu notre première titrisation de marque privée Arbour au deuxième trimestre. Nous avons comptabilisé cela comme une vente, ce qui a entraîné un gain sur la marge de vente d’environ 1% sur 727 millions de dollars de ventes de prêts. Nous disposons également d’un pipeline solide et nous prévoyons de produire de solides volumes d’origines pour le reste de l’année.

Au deuxième trimestre, nous avons enregistré 32 millions de dollars de revenus de droits de gestion hypothécaire liés à 1,2 milliard de dollars de prêts engagés, ce qui représente un taux de MSR moyen d’environ 2,69%, qui était en hausse significative par rapport au taux de 1,73% au premier trimestre, principalement en raison d’un changement. dans la combinaison de notre production de prêts au deuxième trimestre et des frais de gestion plus élevés sur nos créations Fannie Mae. Notre portefeuille de services est passé à 21,6 milliards de dollars au 30 juin, avec des frais de service moyens pondérés de 44 points de base et une durée de vie résiduelle estimée de neuf ans. Ce portefeuille continuera de générer une rente prévisible de revenu à l’avenir d’environ 95 millions de dollars bruts par an, ce qui représente une augmentation d’environ 10 millions de dollars sur une base annuelle par rapport à la même période l’an dernier. De plus, les frais de remboursement anticipé liés à certains prêts assortis de provisions pour maintien du rendement se sont élevés à 3 millions de dollars au deuxième trimestre, comparativement à 5 millions de dollars au premier trimestre.

Et notre opération de prêt de bilan, nous avons augmenté notre portefeuille à 5 milliards de dollars au deuxième trimestre sur 300 millions de dollars de nouvelles créations. Notre portefeuille de placement de 5 milliards de dollars avait un rendement global de 6,10% au 30 juin contre 6,35% au 31 mars, principalement en raison de taux de liquidation plus élevés par rapport aux nouvelles origines et d’une réduction du LIBOR au cours du trimestre, qui était en grande partie compensé par des planchers LIBOR sur une majorité de notre portefeuille. Le solde moyen de nos investissements de base s’est élevé à 4,8 milliards de dollars ce trimestre par rapport à 4,6 milliards de dollars le trimestre précédent, principalement en raison de notre croissance au premier trimestre. Le rendement moyen de ces placements était de 6,16% pour le deuxième trimestre contre 6,77% pour le premier trimestre, principalement en raison d’une accélération accrue des frais de liquidation anticipée au premier trimestre, de taux d’intérêt plus élevés en liquidation par rapport aux origines et d’une réduction de LIBOR au deuxième trimestre.

La dette totale sur nos actifs de base était d’environ 4,5 milliards de dollars au 30 juin, avec un coût de la dette globale d’environ 3,14%, contre un coût de la dette d’environ 3,68% au 31 mars en raison d’une forte réduction du LIBOR au deuxième trimestre. Le solde moyen de nos facilités de crédit a atteint environ 4,5 milliards de dollars au deuxième trimestre, contre 4,25 milliards de dollars au premier trimestre, principalement en raison des billets garantis de premier rang que nous avons émis à la fin du premier trimestre. Et le coût moyen des fonds dans nos facilités d’emprunt a considérablement diminué pour s’établir à environ 3,26% au deuxième trimestre, comparativement à 4,11% au premier trimestre en raison d’une réduction substantielle du LIBOR. Dans l’ensemble, les écarts d’intérêts nets sur nos actifs de base ont augmenté à 2,90% ce trimestre contre 2,66% le trimestre précédent, principalement en raison de l’effet positif des planchers LIBOR sur une grande partie de notre portefeuille de bilan.

Et notre spread d’intérêt net au comptant global a également augmenté de manière significative à 2,96% au 30 juin contre 2,67% au 31 mars, encore une fois, principalement en raison des effets positifs des planchers LIBOR sur notre portefeuille. Environ 80% de notre portefeuille de bilan ont des planchers LIBOR compris entre 1% et 2,5% avec un plancher LIBOR moyen d’environ 1,9%. Et si le LIBOR continue de se maintenir à son niveau actuel, ces planchers LIBOE continueront d’avoir un impact positif significatif sur nos écarts d’intérêts nets à l’avenir. Le ratio d’endettement moyen sur nos actifs de clôture de base, y compris les actions privilégiées de fiducie et les actions privilégiées perpétuelles en tant que capitaux propres, s’est élevé à 87% au deuxième trimestre contre 85% au premier trimestre en raison du calendrier de nos nouvelles émissions de titres de créance non garantis.

Cependant, notre ratio d’endettement global sur une base au comptant est tombé à 3,1 pour 1 au 30 juin de 3,3 à 1 au 31 mars, excluant les réserves générales de CECL en raison de l’efficacité de nos véhicules CLO et de l’utilisation du produit de nos émissions de dette pour rembourser la dette garantie. Enfin, les revenus des sociétés mises en équivalence ont augmenté de façon significative au cours du trimestre en raison, comme nous l’avons mentionné précédemment, de revenus nettement plus élevés de notre coentreprise de banque résidentielle en raison de l’environnement de taux d’intérêt historiquement bas. Cet investissement a contribué pour environ 0,10 $ par action sur une base fiscale avantageuse à notre bénéfice de base pour le deuxième trimestre. Nous croyons que cet investissement continuera de contribuer de manière significative à nos bénéfices de base à l’avenir.

Et encore une fois, les revenus de cet investissement accentuent davantage la diversité de nos flux de revenus et agissent comme une couverture naturelle contre la baisse des taux d’intérêt, en particulier les bénéfices sur nos soldes d’entiercement. Cela met fin à nos remarques préparées pour ce matin, et je vais maintenant céder la parole à l’exploitant pour qu’il réponde aux questions que vous pourriez avoir à l’heure actuelle. Opérateur?

Questions et réponses:

Opérateur

Je vous remercie. [Operator instructions] Et nous allons prendre notre première question aujourd’hui de Steve Delaney avec JMP Securities. Votre ligne est ouverte.

Steve DelaneyJMP Securities – Analyste

Merci et félicitations, les gars, pour un bon quart au milieu de cette mer d’incertitude à laquelle nous sommes confrontés. Paul, vous avez conclu avec l’entreprise Resi, et j’aimerais bien commencer là, évidemment, une grande partie des bénéfices battus au cours du trimestre. Je me demandais simplement, Ivan, que vous étiez dans cette entreprise depuis un certain temps, et je sais que vous avez une expérience dans le marché résidentiel. Mais pouvez-vous simplement parler de la façon dont cette opération, cette plate-forme s’est peut-être développée au cours de la dernière année, de sorte que la contribution pour votre intérêt, je pense, de 22% a vraiment augmenté.

Et évidemment, beaucoup de concentration sur cette entreprise avec l’introduction en bourse de Quicken sur le marché. Donc si nous pouvions commencer par là, je l’apprécierais.

Ivan KaufmanPrésident et chef de la direction

Sûr. Tout d’abord, c’est une entreprise, comme vous le savez, j’ai une histoire formidable et c’est ainsi que j’ai commencé ma carrière avec beaucoup de succès. Nous avons investi dans cette entreprise il y a quelques années, avec I comme une très bonne couverture contre certains de nos autres aspects de notre entreprise. Et comme vous le savez, lorsque les taux baissent, généralement, ce chiffre d’affaires augmente, et c’est une très bonne compensation des intérêts créditeurs sur nos soldes d’entiercement.

Et c’est ainsi que nous l’avons vu. De toute évidence, avec une baisse de ces taux d’intérêt, nous avons construit cette société pour qu’elle ait une très grande capacité et avec cette automatisation et cette technologie dont nous disposons, elle augmente et augmente sans trop de frais généraux. Et clairement, avec la baisse des taux, notre volume a augmenté et nos marges ont augmenté. Mais nous sommes convaincus que cette piste est très positive pour un certain temps compte tenu du cycle des taux d’intérêt.

Steve DelaneyJMP Securities – Analyste

Le nom de la plate-forme, quelque part, je me souviens du nom Seneca, mais je ne savais pas si c’était – c’est exact.

Ivan KaufmanPrésident et chef de la direction

C’est sous le nom de Cardinal.

Steve DelaneyJMP Securities – Analyste

Cardinal a raison.

Ivan KaufmanPrésident et chef de la direction

Oui.

Steve DelaneyJMP Securities – Analyste

D’ACCORD. Eh bien, j’avais tort. D’ACCORD. Passage à l’activité structurée.

Un peu surprenant que cela continue aussi fort en regardant autour de sorte de l’activité de prêt relais. La plus grande entreprise de prêt relais semble avoir vraiment fermé ses portes. Et je suis simplement curieux de savoir si vous pourriez commenter la nature de la demande des emprunteurs parce que 300 millions de dollars, cela ne semblait pas être de gros prêts parce que c’est 20 millions de transactions – je veux dire, excusez-moi, 20 transactions ou environ 15 millions. taille moyenne. Mais commentez-vous simplement la demande, où voyez-vous la demande des emprunteurs pour le produit relais?

Ivan KaufmanPrésident et chef de la direction

Sûr. Tout d’abord, nous étions probablement les seuls du secteur à fournir des liquidités. Ainsi, même s’il n’y avait pas beaucoup de volume au départ, nous étions définitivement actifs pour tirer parti de l’environnement. Nous étions donc l’un des rares fournisseurs à exister sur le marché.

Nous avons pris la décision consciente de maintenir la taille du prêt petit et de ne pas utiliser notre capital sur des prêts plus importants, c’était donc par choix. Nous avions décidé que nous allions prêter environ 100 à 150 millions de dollars par mois et nous voulions nous adresser à beaucoup de clients plutôt que de simplement faire une ou deux transactions, alors c’était par choix. Maintenant que nous maîtrisons parfaitement nos structures de liquidité et de passif, et que nous disposons de ce que nous considérons comme un capital offensif, nous augmentons la taille des prêts que nous accordons et le volume que nous pouvons gérer. Je ne serais donc pas surpris que vous voyiez des prêts plus importants le trimestre prochain, car nous avons simplement une perspective différente pour l’avenir en fonction de nos structures de capital et de passif, de la situation du marché et de notre évolution.

Steve DelaneyJMP Securities – Analyste

Eh bien, merci pour les commentaires et félicitations.

Opérateur

Et nous passerons à côté de Stephen Laws avec Raymond James. Votre ligne est ouverte.

Stephen LawsRaymond James – Analyste

Bonjour. Oui, faites écho au sentiment là-bas. Félicitations pour un beau trimestre, et je pense que vous serez dans une petite liste de personnes qui ont augmenté le dividende au deuxième trimestre. Pour faire suite aux questions de Steve, au sujet de la structure et peut-être, je pense, de Paul, vous l’avez mentionné dans vos remarques préparées, mais voir peut-être de nouveaux investissements à des rendements inférieurs à certaines choses qui rapportent, est-ce dû aux planchers LIBOR? Je suis un peu surpris que les écarts sur les nouveaux investissements ne se soient pas élargis là où vous n’êtes pas confronté à ce risque de réinvestissement.

Mais pouvez-vous peut-être nous en dire un peu plus compte tenu du commentaire sur la baisse des rendements des nouveaux investissements à mesure que ce portefeuille tourne?

Ivan KaufmanPrésident et chef de la direction

Ouais. Alors permettez-moi de donner un peu de couleur à ce sujet. Je pense que les objectifs de rendement de nos nouveaux investissements sont probablement 3 points de pourcentage plus élevés que ce dont nous sommes originaires, mais nous avons certainement eu l’avantage dans notre portefeuille existant ou une baisse significative du LIBOR et une augmentation substantielle des rendements initialement prévus sur ces portefeuilles. . Mais nous nous en tirons extrêmement bien sur nos nouvelles origines, mais nous ne tirons pas autant profit des planchers LIBOR.

La plupart de nos prêts ont un LIBOR plancher de 1% que nous émettons maintenant. Donc, à toute baisse du LIBOR, nous ne profiterons pas beaucoup de ce dont nous sommes originaires. Nous capturons déjà cela. Il y a donc un petit écart, mais les paramètres de rendement de nos nouveaux prêts sont très solides.

Mais gardez également à l’esprit que nos structures de responsabilité, qui étaient en place et sont en place, sont extrêmement attrayantes, extrêmement efficaces, et nous ne serons pas en mesure d’obtenir certaines de ces économies à court terme sur les structures de responsabilité parce que ce marché est quelque peu disloquée, du moins à court terme, mais nous sommes optimistes à mesure que le marché s’équilibre et que nous y aurons bientôt accès, nous retrouverons une partie de cet avantage. Le financement de ces actifs coûte donc un peu plus cher. Les rendements sont élevés, mais ils ne bénéficient pas des structures de passif antérieures et des planchers LIBOR, mais c’est toujours un environnement très attractif.

Stephen LawsRaymond James – Analyste

Génial. Et appréciez la couleur là-dessus, Paul. Et en pensant à la marge MSR, je pense que dans vos remarques préparées, vous avez mis en évidence les 2,69%, une force vraiment tirée par un changement de mix, et je crois que vous avez dit une redevance plus élevée sur le volume Fannie. Cela ressemble-t-il à des changements qui vont être en place ici à court terme, et nous envisageons une marge, peut-être pas 2,70% tous les trimestres, mais au nord de 200? Ou pouvez-vous nous donner une idée de ce que vous pensez de cela? Peut-être que le mix a changé depuis la fin du trimestre? Ou comment voyez-vous ce nombre pour le reste de l’année?

Paul ElenioDirecteur financier

Sûr. Cela a donc certainement beaucoup à voir avec le mix, mais aussi en raison des frais de service que nous constatons sur la nouvelle entreprise Fannie. Donc un peu de couleur. Au deuxième trimestre de la combinaison de prêts engagés, parce que c’est ainsi que nous calculons le taux MSR, 90% des prêts engagés étaient des prêts Fannie.

Au premier trimestre, 50% des prêts engagés pour les prêts Fannie. C’était juste un mélange différent. Mais nous pensons que le mix sera plus Fannie à l’avenir. Je ne sais pas si ce sera 90 p. 100, mais ce sera certainement un pourcentage plus élevé.

Cela entraînera un taux MSR plus élevé. Et puis, les frais de service que nous constatons sur les nouveaux produits sont considérablement plus élevés que les frais de service que nous voyions il y a quelques trimestres. Et nous pensons que les perspectives se poursuivent, du moins pour les prochains trimestres. Cela dépendra de la destination des taux et de la destination des spreads.

Mais à l’heure actuelle, nous constatons des frais de service très élevés dans cette entreprise. Et nous voyons plus de ce volume. Nous pensons donc que ce n’est peut-être pas 2,70% tous les trimestres ou 2,69%, comme vous l’avez dit, Steve, mais cela devrait être significativement au-dessus du chiffre du dernier trimestre.

Stephen LawsRaymond James – Analyste

Génial. Eh bien, Paul, j’apprécie les commentaires. Je vous remercie.

Opérateur

Et nous allons répondre à notre prochaine question de Rick Shane avec JP Morgan. Votre ligne est ouverte.

Rick ShaneJ.P. Morgan – Analyste

Salut les gars. Merci d’avoir répondu à mes questions ce matin. Un peu sur l’exécution de la titrisation de marque privée et les implications pour l’avenir. De toute évidence, il est bon de faire une transaction dans cet environnement.

Je suis curieux de savoir où cette exécution s’est terminée sur la page actuelle par rapport à ce à quoi nous nous attendions lorsque nous avons émis ces prêts pour la vente et que cibleriez-vous à l’avenir? La deuxième question est, il semble que vous avez retenu la bande horizontale d’une transaction. Je veux m’assurer de bien comprendre où cela se trouve dans le bilan car lorsque vous regardez le bilan des produits structurés – excusez-moi lorsque nous examinons le bilan de l’agence, il y a eu une légère augmentation des placements détenus ou des titres détenus jusqu’à l’échéance . Mais je veux juste m’assurer que c’est ça la différence?

Paul ElenioDirecteur financier

Alors, Ivan, tu veux gérer la première partie?

Ivan KaufmanPrésident et chef de la direction

Ouais, je vais gérer la première partie. Il s’agissait de la première marque privée Arbour émise sur le marché et c’était, à ma connaissance, la première titrisation multifamiliale uniquement. C’était donc un petit animal nouveau. Il a été extrêmement bien accueilli, étant un nouvel émetteur et le faisant un peu différemment.

Et nous avons été surpris du niveau de demande que nous avions. Je pense donc que c’était assez conforme à ce que nous pensions, mais l’accueil et l’appétit pour une titrisation comme celui-ci sont très, très bien reçus. En ce qui concerne les problèmes financiers, Paul, voulez-vous les aborder?

Paul ElenioDirecteur financier

Ouais. Sûr. Alors, Rick, tu as raison. Nous avons conservé la tranche inférieure comme il est nécessaire pour le faire, 5%.

C’était environ 63 millions de dollars. Il est inscrit au bilan à une juste valeur d’environ 37 millions de dollars, et il s’agit d’un investissement dans des sociétés affiliées à capitaux propres – je suis désolé, il se trouve dans des titres détenus jusqu’à l’échéance. Et évidemment, comme nous possédons ce produit pour les neuf prochaines années et demie, quelle que soit sa durée, c’est un produit à taux fixe, que nous allons couper notre coupon de service sur la pile complète, et nous obtiendrons un rendement sur cet investissement. . Et en supposant surtout que le principal récupéré à la fin de la vie, le rendement de cet investissement pourrait être de 10% à 12% sur une base sans effet de levier.

Mais il se trouve dans la ligne des titres détenus jusqu’à l’échéance du bilan.

Rick ShaneJ.P. Morgan – Analyste

D’ACCORD. Ce que je ramassais, c’est la remise à la valeur nominale. Donc, la façon dont nous devrions penser à cela en termes de contribution au revenu est un mélange de coupon sur cela, tout aussi important l’augmentation de cette remise.

Paul ElenioDirecteur financier

C’est correct.

Ivan KaufmanPrésident et chef de la direction

Merci beaucoup. Ouais. Permettez-moi de vous donner un autre aspect de la couleur sur le produit. Parce que ce produit a été développé lorsqu’il y avait une incertitude quant à la longévité des agences.

Et nous avons estimé que ce serait une couverture exceptionnelle si nous pouvions créer la capacité de titriser les multi-familles dans le cas où il y aurait un certain niveau de réduction avec les agences. Nous avons donc atteint notre objectif de pouvoir effectuer une titrisation et d’être bien accueillis, et nous croyons que s’il y a jamais une réduction du volume ou du mandat des agences, que ce serait une gamme de produits très viable et nous donnerait une énorme stratégie stratégique. avantage sur le marché.

Rick ShaneJ.P. Morgan – Analyste

Ouais. Non, tu as raison. C’est une bonne preuve de concept. Je suis curieux de savoir dans le contexte actuel, prévoyez-vous continuer à émettre aux niveaux que vous aviez en quelque sorte à la fin de l’année dernière par anticipation, vous avez parlé précédemment de faire deux de ces transactions dans l’année.

Cela fait-il toujours partie du plan?

Ivan KaufmanPrésident et chef de la direction

Je pense qu’à ce stade, nous avons ralenti cela uniquement parce que le volume de nos agences est si actif, et c’est un aspect moins actif de nos activités. Et les agences dominent vraiment le marché, nous n’avons donc pas vraiment besoin de pousser ce bouton au même niveau. Mais nous continuerons de naître à un rythme plus lent.

Rick ShaneJ.P. Morgan – Analyste

Appréciez la couleur. Merci beaucoup les gars.

Ivan KaufmanPrésident et chef de la direction

Merci, Rick.

Opérateur

Et nous allons prendre notre prochaine question de Jade Rahmani avec KBW. Votre ligne est ouverte.

Ryan TomaselloKBW – Analyste

Bonjour à tous. C’est Ryan pour Jade. En ce qui concerne le portefeuille de services, avez-vous des données sur le pourcentage de locataires qui bénéficient de l’assurance-chômage? Compte tenu de l’incertitude à laquelle nous sommes confrontés sur le front de la relance, Ivan, curieux de savoir ce que pourrait être l’impact d’une baisse ou d’un non-renouvellement de l’assurance-chômage prolongée sur la multifamiliale en général en termes de performance de crédit.

Ivan KaufmanPrésident et chef de la direction

Je vais donc vous donner nos perspectives macroéconomiques et comment nous l’avons abordée. De toute évidence, en avril et en mai, il y avait un énorme niveau de préoccupation, et la Loi CARES a vraiment atténué une grande partie de cette préoccupation. Nous avons donc fait un effort extrêmement diligent pour être très forts avec nos emprunteurs et maintenir notre base de référence basse, presque proche de 0. Il est presque inimaginable où nos chiffres d’abstention sont pour Fannie Mae.

Ils pourraient être les plus bas de l’industrie. Nous pensons donc que si la loi CARES n’est pas renouvelée à des niveaux similaires et que les gens ne retournent pas au travail et que le taux de chômage est un peu plus élevé, il y aura du stress. Et nous sommes préparés à ce stress car notre niveau de référence est nul. Cela pourrait donc être une chute difficile, mais nous pensons que nous avons beaucoup de place.

Je pense que vous constaterez une légère augmentation, mais les emprunteurs se mettront dans des positions assez bonnes et solides, et ils se rendront compte aussi que ce sont les actionnaires de leurs propriétés. Qu’ils devront chercher des capitaux supplémentaires pendant ces périodes en cas de déficit. L’un des principaux avantages de notre livre et la raison pour laquelle les emprunteurs sont si réactifs est que, puisque les créations d’agences sont la principale source de liquidité et le moyen de subsistance de la plupart des emprunteurs, ils doivent maintenir leurs prêts à jour, même s’il y a un recours côté location. Je pense donc que nous pouvons gérer cela de manière extrêmement efficace, et nous avons une base de référence si basse que même s’il y avait une petite augmentation, cela n’aura pas un impact significatif sur notre portefeuille.

Ryan TomaselloKBW – Analyste

Et juste pour clarifier vos commentaires précédents, je crois que vous avez dit une tolérance de 0,4% dans le livre Fannie, et était-ce 5% dans le livre Freddie?

Ivan KaufmanPrésident et chef de la direction

Oui monsieur.

Paul ElenioDirecteur financier

6%, oui.

Ivan KaufmanPrésident et chef de la direction

6%.

Ryan TomaselloKBW – Analyste

6%. D’ACCORD. Génial. Thanks for that color.

And then, you know, in terms of the agency origination strength continues to be very strong, how confident are you in the sustainability of that going into the second half of the year? And do you have any data you can share on what percentage of your agency originations are driven by refi business?

Ivan KaufmanPrésident et chef de la direction

So just a comment on that pipeline has historic eyes, so that gives you a good outlook in terms of where the third quarter is going to be looking and it continues to build on a day-by-day basis. A lot of the business is refi-driven, and there’s a lot out there. And we think the refi business will continue. The purchase activity has been stalled to some degree as there’s some readjustment between sellers and buyers, and a lot of people were really, I wouldn’t say sitting on the sidelines, sitting at home and not active.

So I think that as that disconnect between buyers and sellers starts to level out, and they see eye to eye, you’ll see that activity pick up to some degree. But with rates where they are, we’re very optimistic that the refi business should continue. And if there’s an augmentation by the purchase business, which we believe is beginning to occur, we’re feeling very comfortable with the balance of the year.

Paul ElenioDirecteur financier

And, Ryan, just to give you some numbers, I haven’t gave you all the commentary. We did 85% of the business in the second quarter. It was refi, 75%, in the first quarter. So those are the numbers on the refi business.

Ryan TomaselloKBW — Analyst

Génial. Merci, Paul. And just one last question on the balance sheet portfolio. It looks like you had an additional NPL on the hotel side, as well as in retail loan.

Any color there on those particular assets and then with the provisions taken in the quarter, both on the balance sheet book and structured book. Were those driven by general reserves? Or were any of those asset-specific?

Paul ElenioDirecteur financier

Sûr. So the two NPLs we had during the quarter, you mentioned, one was a New York City hotel that we took a substantial reserve against in the first quarter. The other was a very small retail product that we also took a reserve against. So we’re more than adequately reserved we feel on those assets, and it was kind of expected that that’s where we’d be with those loans.

As far as the reserves for the quarter, we did, I think, $15 million in total. It was about $2 million on the agency book, about $12.5 million, $13 million on the balance sheet book, and the majority of all of that was just general CECL reserves. We took our share of what we call specific reserves back in the first quarter on the assets we thought was significantly affected by the pandemic, as Ivan had in his commentary, and we’ve not seen any material change in reserves on those assets at all.

Ryan TomaselloKBW — Analyst

Merci les gars.

Opérateur

We will take our next question from George Bahamondes with Deutsche Bank. Your line is open.

George BahamondesDeutsche Bank — Analyst

Salut. Good morning, everyone, and thanks for taking my question. Similar questions to some of the ones that were just asked. And since you’ve addressed those, I was wondering underwriting, how has that changed in this environment versus what it looked like before? Just given maybe the maybe tenants who are taking government assistance today.

And just kind of any thoughts on just kind of how underwriting has changed as we maybe look to some dislocation as the impact of government assistance wears off on multifamily assets.

Ivan KaufmanPrésident et chef de la direction

So I believe the loans we’re putting on now could be the best loans we ever put on in the history of the firm. I think there’s a lot of structure in the loans for the agencies. They’ve implemented interest reserves anywhere from six months to 18 months for principal and interest and often taxes. So you have an enormous cushion that you never had before.

In the past in a upmarket, a 10-year upmarket, you had rent growth of 3% to 5% annually. You had to underwrite that and keep expecting that was going to occur. And I think if you go back to my transcripts over the last 18 months, we had a tremendous amount of caution in that period and believe those last loans and expecting rent growth of probably ones that you needed to have a lot of caution. When we’re underwriting loans today, not only do we have those reserves, but you’re underwriting to a flat rent growth in a different environment.

And you can proceed with a lot of caution. So I think the environment is very strong, but you go market to market, and you proceed with a lot of discipline. But I do believe that for the time being, we can proceed in a very conservative way, probably lower loan to values with interest reserves and conservative underwriting.

George BahamondesDeutsche Bank — Analyst

Great that’s helpful. Thank you, Ivan. And that’s it for me today.

Opérateur

And we will take our next question from Lee Cooperman with Omega Family Office. Your line is open.

Lee CoopermanOmega Family Office — Analyst

Je vous remercie. Toutes nos félicitations. You guys have done a terrific job in a very, very difficult environment. I want to focus a little bit on earning power and explain to me what the significance is of the $450 million of — in liquidity position you focus on? It seems to me that we’re in an environment you should get larger spreads.

We just reported core earnings of $0.46, and we have plenty of liquidity. What additional earning power do you think you could generate if you put that liquidity to work in this environment?

Ivan KaufmanPrésident et chef de la direction

Paul, you want to talk — well, we’ll both take it. Why don’t you start and then I’ll go?

Paul ElenioDirecteur financier

Sûr. So, Lee, yes, so we have put up a tremendous number in the second quarter of $0.46. We talked about the earnings power from the residential business we have and how we think that will continue over the next several quarters. We do have $450 million of liquidity, as you cited, and we do think some of that is offensive capital.

And the levered returns we’ve been generating, as Ivan said, the yields are down a little bit because of where LIBOR is and the LIBOR floors, but we’re getting big benefits on the debt side. And in the second quarter, the $300 million of loans we originated, we generated a 15% levered return on those assets. So we’ve not seen those kind of levered returns in several, several quarters. So I do think with the equity we have that we want to deploy into those structured loans, we can generate a low to mid-teens return all day long on those assets.

Ivan, would you agree with that?

Ivan KaufmanPrésident et chef de la direction

Ouais. I think, you know, mid-teens return on our balance sheet portfolio is definitely something that we can originate to. And as you know, it’s not just the yield on those loans we put on our books. It’s eventually creating an agency loan, which makes those yields exponential.

So we’ll be very prudent with how we use that, mostly on multifamily bridge loans and mostly on multifamily bridge loans that convert into an agency business. So we think we can continue to grow our core earnings, and there’s a lot of strength in our earnings and our dividend, and we feel very good with where we are right now.

Lee CoopermanOmega Family Office — Analyst

Toutes nos félicitations. You’ve done a great job in positioning the company. I compliment you.

Ivan KaufmanPrésident et chef de la direction

Thank you, Lee.

Paul ElenioDirecteur financier

Thank you, Lee. Merci pour votre soutien.

Opérateur

And I am showing that we have no further questions at this time. I’ll turn the call back to Ivan Kaufman for closing remarks.

Ivan KaufmanPrésident et chef de la direction

D’ACCORD. Well, that concludes our remarks, and we’re truly pleased to be able to have this kind of performance in this environment and support of all our shareholders. And it is remarkable that this is our ninth year in a row, as I mentioned in my script, of a dividend increase. And in this kind of environment to be able to raise your dividend and raise your earnings is an amazing feat.

I want to compliment my management team, my board of directors for their support. And I look forward to concluding what I think is going to be an outstanding 2020. Have a great day, everybody, and stay healthy. Prends soin de toi.

Opérateur

[Operator signoff]

Duration: 44 minutes

Call participants:

Paul ElenioDirecteur financier

Ivan KaufmanPrésident et chef de la direction

Steve DelaneyJMP Securities — Analyst

Stephen LawsRaymond James – Analyste

Rick ShaneJ.P. Morgan — Analyst

Ryan TomaselloKBW — Analyst

George BahamondesDeutsche Bank — Analyst

Lee CoopermanOmega Family Office — Analyst

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