Simulation Assurance animaux – Transcription modifiée de la conférence téléphonique ou de la présentation sur les résultats du LADR 30-juil.-20 21h00 GMT


New York, 2 août 2020 (Thomson StreetEvents) – Transcription modifiée de la conférence téléphonique ou de la présentation des résultats de Ladder Capital Corp Jeudi 30 juillet 2020 à 21h00 GMT

* Robert M. Perelman

B. Riley FBR, Inc., Division de la recherche – Analyste

Salutations et bienvenue à l’appel aux résultats du deuxième trimestre 2020 de Ladder Capital Corp. (Instructions Opérateur) Pour rappel, cette conférence est en cours d’enregistrement.

Je voudrais maintenant céder la parole à votre hôte, Mme Michelle Wallach, chef de la conformité, conseillère principale en réglementation de Ladder Capital Corp. Merci. Vous pouvez commencer.

Michelle Wallach, Ladder Capital Corp – Directrice de la conformité et conseillère principale en réglementation [2]

Merci et bon après-midi à tous. Avant de commencer l’appel aux résultats de Ladder Capital Corp pour le deuxième trimestre 2020, alors que la pandémie persiste, nous continuons de souhaiter que vous écoutiez tous ce soir et que vos familles se portent bien et restent en sécurité.

Passons à notre appel sur les revenus. Cet après-midi, je suis accompagné de Brian Harris, chef de la direction de notre société; Pamela McCormack, notre présidente; et Marc Fox, notre directeur financier. Brian, Pamela et Marc partageront leurs commentaires sur le deuxième trimestre, ce qu’ils voient actuellement au troisième trimestre, et nous ouvrirons ensuite l’appel aux questions.

Cet après-midi, nous avons publié nos résultats financiers pour les 3 et 6 mois clos le 30 juin 2020. La publication des résultats est disponible dans la section Relations avec les investisseurs du site Web de la société et notre rapport trimestriel sur formulaire 10-Q sera déposé auprès de la SEC plus tard cette semaine.

Avant le début de l’appel, je tiens à rappeler à tous que cet appel peut inclure des déclarations prospectives. Les résultats réels peuvent différer sensiblement de ceux exprimés ou implicites lors de cet appel, et nous ne nous engageons pas à mettre à jour ces déclarations. Je vous renvoie à nos plus récents formulaires 10-K et 10-Q pour une description de certains des risques qui peuvent affecter nos résultats.

Nous ferons également référence à certaines mesures non conformes aux PCGR dans cet appel. Des informations supplémentaires, y compris un rapprochement de ces mesures non conformes aux PCGR avec les mesures conformes aux PCGR les plus comparables, sont disponibles sur notre site Web, ir.laddercapital.com, et dans notre publication sur les résultats.

Sur ce, je cède la parole à notre présidente, Pamela McCormack.

Pamela Lynn McCormack, Ladder Capital Corp – Cofondatrice, présidente et directrice [3]

Merci Michelle et bon après-midi à tous. Pour le deuxième trimestre, Ladder a généré un bénéfice de base de 12,8 millions de dollars ou 0,12 dollar par action. Comme Marc expliquera plus en détail, ces montants excluent un ajustement de 16,9 millions de dollars lié au COVID. Notre valeur comptable par action non amortie a augmenté de 0,16 $ par rapport au trimestre précédent à 14,17 $ par action.

Depuis le début du COVID-19, notre objectif principal a été de renforcer notre bilan en augmentant la liquidité et en réduisant l’endettement. Notre accès aux marchés de la dette non garantie nous a permis de financer une grande partie de notre capital de base avec un capital flexible à long terme et de limiter notre utilisation du financement garanti à court terme le plus couramment utilisé dans notre industrie.

Au cours du deuxième trimestre, nous avons réduit la dette à la valeur du marché de 1,1 milliard de dollars, ou 39%. Sur une base nette, nous avons réduit notre dette totale impayée de 727 millions de dollars tout en augmentant nos liquidités et notre solde de trésorerie non affecté de 468 millions de dollars. La liquidité est un atout que nous apprécions, et nous en avons beaucoup. Même si nous continuerons d’être prudents et réfléchis face au climat économique actuel, nous sommes impatients de redéployer nos importantes liquidités.

La force et la flexibilité de notre modèle commercial multicylindres seront évidentes lorsque nous commencerons le redéploiement. Nous avons la capacité de faire des investissements immobiliers commerciaux tout au long du capital-actions et la bonne équipe, l’expérience et la plate-forme pour fournir les nouveaux prêts et le capital de sauvetage que nous prévoyons être en forte demande en raison de cette crise. Nous nous attendons à ce que les prêts conduits sur des actifs stabilisés de haute qualité nous rapportent, ce qui devrait ajouter des revenus d’intérêts supplémentaires et des gains de périodisation.

De plus, tout nouveau bilan [loss] originate devrait ajouter à nos revenus d’intérêts récurrents sur une base presque dollar pour dollar puisque nous sommes déjà inondés de liquidités.

Passons à notre bilan. À la suite de nos efforts récents, nous sommes heureux d’annoncer qu’à ce jour, nous avons plus de 750 millions de dollars de liquidités non affectées. 2,6 milliards de dollars ou 40% de nos actifs totaux sont constitués d’actifs non grevés, y compris des liquidités et 1,26 milliard de dollars de prêts hypothécaires de premier rang. Plus de 75% de notre capitalisation est constituée de capitaux propres, de dettes sans recours et de dettes non garanties à long terme avec des échéances échelonnées jusqu’en 2027. Enfin, le total de la dette repo pour les titres et les prêts ne représente que 25% de la dette totale de Ladder, avec seulement 375 $ millions de prêts en cours de pension sur l’ensemble de notre portefeuille.

Passons à notre portefeuille de prêts au bilan, qui ne représente actuellement que 44% de nos actifs. Nous avons plus de 150 prêts dans le portefeuille d’une taille moyenne de prêt de 19 millions de dollars, ce qui permet une amélioration significative du crédit grâce à la granularité et à la diversification parmi les sponsors, les types de propriétés et les emplacements géographiques. La performance du portefeuille reste solide avec un taux de recouvrement de 98% en juillet. Avec une LTV moyenne pondérée de 68%, nos emprunteurs continuent d’avoir des capitaux propres importants investis, et nous sommes satisfaits du fort niveau d’engagement qu’ils ont exprimé dans la défense de leurs actifs. Aucune provision spécifique pour pertes sur prêts n’a été requise au deuxième trimestre.

En examinant de plus près ce portefeuille, 76% de nos prêts au bilan sont légèrement transitoires, où les actifs sont proches de la stabilisation et nécessitent des améliorations minimes en capital. Nos prêts au bilan ont un assaisonnement moyen pondéré de 18 mois, soit un peu plus de 15 mois restant jusqu’à l’échéance initiale et 27 mois jusqu’à l’échéance finale. Reflétant en outre la nature légèrement transitoire de notre portefeuille, nous avons moins de 150 millions de dollars d’obligations de financement futures au cours des 12 prochains mois et moins de 250 millions de dollars au total, que nous pouvons confortablement remplir avec l’encaisse actuelle. La majorité de ces obligations de financement futures sont conditionnelles et sont assujetties à la réalisation d’événements de bonnes nouvelles prédéterminés tels que les améliorations locatives et les commissions de location dues à la signature de nouveaux baux qui améliorent les flux de trésorerie et la valeur de la garantie sous-jacente. Nous continuons d’avoir une exposition limitée aux prêts hôteliers et commerciaux, qui ne représentent respectivement que 14% et 8% de notre portefeuille de prêts au bilan. À l’heure actuelle, près de la moitié de notre portefeuille de prêts reste entièrement libre et notre exposition au financement à la valeur de marché des prêts hôteliers et commerciaux ne représente que 1% de l’encours total de notre dette.

Passons maintenant à notre portefeuille de titres. Au 30 juin, notre portefeuille de titres s’élevait à 1,5 milliard de dollars. Nous avons réduit le portefeuille de 22% ou 424 millions de dollars au cours du trimestre et nous avons remboursé le financement des pensions de titres de 276 millions de dollars. Depuis la fin du trimestre, nous avons remboursé 80 millions de dollars supplémentaires de financement sur titres alors que nous nous désendettions davantage. Comme Brian expliquera plus tard, nous avons constaté une amélioration constante de la liquidité, des prix et du financement de notre portefeuille de titres, et nous continuons de nous attendre à ce que notre portefeuille de titres adossés à des créances hypothécaires commerciales presque exclusivement de courte durée notés AAA rapporte au pair étant donné leur poste super senior.

Passons à nos investissements immobiliers. Ce portefeuille continue d’être une source importante de bénéfices récurrents pour Ladder. Notre portefeuille immobilier de 1 milliard de dollars est principalement composé de propriétés à bail triple net avec des durées de location résiduelles moyennes de 12 ans. Nous sommes heureux d’annoncer un taux de recouvrement de 100% sur notre portefeuille de baux triple net en juillet et un taux de recouvrement de 97% sur l’ensemble du portefeuille d’actions. Notre portefeuille de contrats de location triple net a été presque entièrement loué à des entreprises basées sur la nécessité, y compris des magasins à un dollar, des épiceries, des pharmacies et des clubs de vente en gros qui ont bien performé sur le long terme, en particulier pendant cette crise du COVID-19. Nous prévoyons que l’activité de location nette continuera d’être un élément important de notre stratégie à l’avenir.

En conclusion, nous sommes impatients de profiter de l’avantage concurrentiel que nous prévoyons avoir grâce aux liquidités substantielles que nous avons accumulées. Nous utilisons nos capacités d’origination internes et notre empreinte nationale pour surveiller l’environnement macroéconomique et les opportunités d’investissement sur le terrain et dans notre espace alors que nous recherchons des situations avec une dynamique risque / récompense convaincante. Nous restons prudents mais optimistes. Nous sommes là pour le long terme. Et si nos cœurs vont certainement à tous ceux qui ont été touchés par la pandémie, nous sommes également enthousiasmés par les opportunités substantielles qui découleront probablement de la crise pour l’entreprise et pour nos actionnaires, avec lesquels nous restons pleinement alignés.

Sur ce, je vais maintenant céder la parole à Marc.

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Marc Alan Fox, Ladder Capital Corp – CFO et responsable de la banque d’affaires et des marchés de capitaux [4]

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Merci Pamela. Les conditions de l’activité et du marché se sont améliorées régulièrement au cours du deuxième trimestre. Les mesures de liquidité et de renforcement du capital prises et autorisées permettent à Ladder de se concentrer sur la gestion de son portefeuille d’investissements et de s’efforcer de réduire son coût de financement. Dans cette partie de la présentation d’aujourd’hui, je vais donner suite à certains des commentaires de Pamela concernant le financement de Ladder et donner un aperçu supplémentaire de nos résultats en matière de bénéfices.

En réponse aux conditions liées au COVID, Ladder a décidé de désendetter son bilan. Au 30 juin, le ratio d’endettement ajusté avait été ramené à 3,09x et reflétait plus de 800 millions de dollars d’encaisse. Net de l’encaisse non affectée, le ratio de levier ajusté de Ladder était de 2,54x. Au cours du deuxième trimestre, la dette totale a été réduite de 727 millions de dollars. En remboursant la dette, nous avons délibérément ciblé les emprunts garantis qui étaient soumis à des provisions à la valeur de marché. Nous avons remboursé 276 millions de dollars de dettes de mise en pension de titres, 156 millions de dollars de dettes de mise en pension de prêts et 647 millions de dollars d’avances de FHLB. Ce faisant, nous avons atteint un objectif majeur pour 2020 en remboursant les avances de la FHLB sous le niveau de 400 millions de dollars prescrit par la règle de la FHFA. La dette a été remboursée avec le produit d’une combinaison de sources. Les remboursements de prêts au cours du trimestre ont totalisé 331 millions de dollars. Les ventes de prêts et de titres ont généré 590 millions de dollars supplémentaires. Et la nouvelle facilité de Koch et CLO ont fourni un total de 517 millions de dollars de liquidités sans évaluation à la valeur du marché. Enfin, Ladder a profité de la perturbation du marché en rachetant 139 millions de dollars de nos obligations d’entreprises.

En regardant le compte de résultat 2T et les résultats de base. Nous déclarons un bénéfice de base de 12,8 millions USD et un BPA de base de 0,12 USD. Il existe un certain nombre d’éléments liés au COVID, y compris des dépenses, des pertes et des gains spécifiques qui ont eu un impact défavorable net de 16,9 millions de dollars sur le bénéfice GAAP avant impôts du T2, et ces éléments ont tous été exclus du bénéfice de base au deuxième trimestre. Les éléments exclus comprennent les honoraires professionnels non récurrents et les indemnités de départ et les pénalités de remboursement anticipé de la dette encourues dans le cadre des activités de financement et de refinancement évoquées précédemment. Sans les conditions de marché sans précédent, Ladder n’aurait pas encouru ces frais. Notre volonté d’augmenter nos liquidités et de répondre à des conditions de marché défavorables nous a également amenés à vendre des prêts performants nouvellement créés à des décotes au pair, à vendre des titres notés AAA à des prix considérablement réduits et des prêts de conduits titrisés à perte. Ces pertes ont été partiellement compensées par des gains de 17,5 millions de dollars réalisés sur le rachat de nos obligations de sociétés à des prix réduits. Pour les montants liés à chaque élément, veuillez vous reporter à la note de calcul des résultats de base dans la section des mesures non conformes aux PCGR du communiqué de presse et dans le supplément statistique trimestriel qui a été publié sur notre site Web.

En ce qui concerne les capitaux propres, la note de valorisation de notre portefeuille de titres a augmenté régulièrement au cours du trimestre, ce qui s’est traduit par un crédit de 26,1 millions de dollars sur les capitaux propres au fur et à mesure du retour des liquidités sur les marchés CRE, CLO et CMBS. Nous avons également versé un dividende de 0,20 $ par action au deuxième trimestre. Comme Pamela l’a souligné, nous n’avons enregistré aucune provision pour pertes sur prêts au cours du trimestre. En ce qui concerne la CECL, le montant en dollars de cette réserve générale a diminué de 0,7 million de dollars. La valeur comptable GAAP au 30 juin a augmenté à 12,44 USD par action, contre 12,31 USD à la fin du trimestre précédent, tandis que la valeur comptable non amortie par action est passée à 14,17 USD.

Pour l’avenir, nous tirons notre optimisme de notre base de capital renforcée et de notre solide position de liquidité et de notre attente que les éléments du type dont je viens de parler n’auront pas d’incidence négative sur nos bénéfices futurs. Au cours des derniers mois, la taille de nos portefeuilles de prêts et de titres a diminué et les coûts de financement ont augmenté alors que nous nous concentrons sur la liquidité et que nous sommes passés à une composante plus importante de financement à long terme sans évaluation à la valeur du marché. Nous sommes encouragés de constater la forte restabilisation des marchés de financement des titres depuis la mi-avril, les spreads d’emprunt étant aujourd’hui inférieurs à la moitié des niveaux enregistrés pendant la profondeur de la crise.

Je vais maintenant céder la parole à notre chef de la direction, Brian Harris.

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Brian Richard Harris, Ladder Capital Corp – Fondateur, PDG et directeur [5]

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Merci Marc. Comme vous l’avez entendu aujourd’hui, le deuxième trimestre a été plutôt bruyant avec de nombreuses transactions qui ont rarement lieu dans le cours normal de nos activités, mais ce sont des moments inhabituels, c’est le moins qu’on puisse dire. Et bien que nous ayons réussi à traverser de nombreuses récessions, nous n’en avons certainement pas vu une comme celle-ci.

Il y a de nombreux facteurs à prendre en compte dans la gestion du risque à l’aube du second semestre 2020. Alors que nous avons tous vu les conséquences négatives massives résultant de la fermeture soudaine de l’économie américaine, les premiers chocs sur l’économie se sont fait sentir fin mars et début mars. Avril et les premières réponses des diverses agences gouvernementales pour contrer ces chocs ont également été observées au cours des deux derniers mois.

Nous devons maintenant faire face aux effets à long terme de la récession sur notre économie tout en essayant de juger les effets à long terme de nombreuses choses dont on ne voit que pour la toute première fois. Les éléments à considérer comprennent: l’élection de novembre, l’ouverture ou l’annulation d’écoles dans un mois, la poursuite persistante des taux d’intérêt les plus bas jamais vus, l’intervention sans précédent de la Fed et du Trésor, la perte de 33 millions d’emplois en seulement 2 mois, une deuxième vague d’infection et le recul de certaines ouvertures d’affaires en conséquence, et enfin, quand la recherche et la science rattraperont ce terrible virus.

Avouons-le. Nous ne reviendrons pas à ce que la plupart d’entre nous considèrent comme normal tant que nous ne pourrons pas nous asseoir à côté d’un inconnu sans nous soucier de notre santé et de notre bien-être. Personne ne sait à quel point la récession sera profonde ni combien de temps elle durera, mais chez Ladder, nous supposons que nous allons faire face à une récession plutôt grave qui durera environ un an, et cela suppose une sorte de vaccin ou le traitement du virus peut être trouvé d’ici là. À mesure que les conditions changent en temps réel, nous ajusterons notre gestion des risques en conséquence.

Dans presque tous les scénarios de récession, le plan de match à court terme est le même, un effet de levier inférieur et un profil de liquidité élevé. Nous gérons efficacement le ralentissement depuis novembre 2019, lorsque nous avons prolongé la durée de notre revolver non garanti de 266 millions de dollars à 5 ans et avons suivi l’émission d’une obligation d’entreprise non garantie de 7 ans le 30 janvier 2020, à peine 6 semaines avant le les marchés ont été plongés dans la tourmente à la mi-mars.

Notre expérience des récessions passées nous a appris qu’une petite prudence supplémentaire est justifiée au début de tout ralentissement. En raison de cette gestion du passif, lorsque la volatilité des marchés a augmenté à la fin du premier trimestre, nous avions facilement accès à plus d’un milliard de dollars de liquidités sans restriction, ce qui nous a donné la flexibilité nécessaire que nous avons utilisée pour améliorer encore notre bilan pour le terrible ralentissement qui commençait en Mars.

Lorsque la pandémie a frappé les marchés à la mi-mars, nous avons identifié 5 façons d’améliorer encore notre profil de liquidité. Premièrement, nous examinons nos remboursements hypothécaires réguliers. Et au deuxième trimestre, nous avons encaissé 331 millions de dollars de prêts. Deuxièmement, nous avons vendu 172 millions de dollars de principal de prêts productifs. Ce n’est pas une mince affaire étant donné que nos bureaux étaient fermés et que les propriétés n’étaient pas accessibles, mais nous avons réussi. Après le financement et les coûts associés aux ventes, ces 2 éléments ont ajouté 300 millions de dollars en trésorerie à notre bilan. Troisièmement, nous avons vendu 439 millions de dollars en capital de titres à une perte de 15,4 millions de dollars, ce qui a été plus que contrebalancé par l’achat et le retrait de 139 millions de dollars d’obligations de sociétés de Ladder à un gain de 17,5 millions de dollars après frais. Nos ventes de titres nous ont également permis de rembourser de 276 millions de dollars le financement des pensions de titres au cours du trimestre. La quatrième mesure que nous avons prise a été d’émettre un CLO privé avec 481 millions de dollars de prêts hypothécaires de premier rang en garantie, dont une partie importante n’était pas grevée, ce qui a ajouté à notre pile croissante de liquidités. La cinquième et dernière mesure que nous avons prise a été de conclure une facilité de crédit sans recours sans recours à la valeur de marché de 206,5 millions de dollars entièrement financée avec Koch Real Estate Investments. Le fait de collecter avec succès autant de liquidités au cours de ce qui a peut-être été le trimestre le plus illiquide que j’aie jamais vu était vraiment une déclaration quant à la polyvalence de notre gestion du passif nous permet d’être en très peu de temps.

Sans réciter tout le remboursement de la dette qui a suivi, net-net, nous avons remboursé 727 millions de dollars de dette au cours du trimestre tout en augmentant simultanément notre encaisse non affectée à 826 millions de dollars à la fin du trimestre. Je suis heureux d’annoncer que nous continuons de recevoir des remboursements prévus au début du troisième trimestre et que les paiements hypothécaires mensuels sont à 98% des recouvrements.

Je vais maintenant aborder brièvement notre portefeuille de titres à court terme, dont le prix a rebondi comme prévu. Et aujourd’hui, notre influence sur ce livre d’affaires n’est que de 64% du pair, contre 79% à la fin du mois de mars. Ce qui est souvent négligé par le marché, c’est la courte durée de ces titres. Ils n’agissent tout simplement pas beaucoup sur les prix sur les marchés normaux. Peut-être qu’un exemple concret vous aidera.

À la fin du premier trimestre, notre plus grande participation dans un CUSIP était LoanCore 2018-CREA pour 106 millions de dollars, que nous détenions au pair. Il s’agit d’une classe notée AAA dans un CLO géré qui devenait un pool statique en juin 2020 à la fin de sa période de réinvestissement. En juin, nous avons vendu 3 pièces distinctes de 5 millions de dollars de cette obligation à un prix moyen de 99 dollars. Et puis, après avoir reçu des remboursements en juillet pour notre catégorie la plus senior de 9,6 millions de dollars à 100 cents pour un dollar, notre exposition est passée de 106 millions de dollars à son niveau actuel de 81 millions de dollars. Certes, nous avons subi une perte de 150 000 $, mais sur une période de 30 jours, nous avons reçu un produit de 24,45 millions de dollars de la cession de 24,6 millions de dollars de notre position la plus concentrée. Nous nous attendons à ce que cette position soit payante au cours des 12 prochains mois. Bien qu’il ne s’agisse que d’un élément de campagne, c’est notre plus grand. Et j’espère que cela clarifiera certaines des préoccupations du marché auxquelles nous et nos parties prenantes avons dû faire face à la fin mars et au début avril.

J’ajouterais que depuis notre dernier discours le 5 mai, nous n’avons reçu aucun appel de marge lié aux prix pour aucun de nos avoirs en valeurs mobilières, car notre portefeuille s’est apprécié d’un trimestre à l’autre.

Alors, quand allons-nous en infraction? C’est une question que nous recevons beaucoup et c’est compréhensible, étant donné que nous détenons un montant impressionnant de 826 millions de dollars en espèces à la fin du deuxième trimestre, et que ces liquidités ne font pas grand-chose pour nos bénéfices ces jours-ci. La réponse est, croyons-nous, bientôt, mais nous devons être prudents. Nous devons évaluer les risques qui, s’ils sont jugés correctement, devraient produire des opportunités extraordinaires au cours de l’année prochaine ou 2. Une grande partie du fruit à portée de main a été retirée du marché au cours des derniers mois sous la forme de titres très survendus mis à disposition par des vendeurs forcés. Les prochaines opportunités se présenteront lorsque les emprunteurs épuiseront la patience de leurs prêteurs et épuiseront leurs réserves de capital. Nous ne savons pas dans quelle mesure les prix vont baisser pour certains types de propriétés, mais nous devons comprendre comment certains de ces éléments se jouent les uns contre les autres dans ce nouveau marché dirigé par les banques centrales. Nous aurons bientôt la réponse sur l’ouverture des écoles, et l’élection de novembre aura bientôt lieu. Et nous pourrions même voir la science faire de nouveaux progrès dans le traitement de ce virus, mais n’oublions pas la perte de 33 millions d’emplois cette année. Des centaines de millions de dollars sont levés par de nouveaux fonds pour profiter des opportunités très vantées dans l’immobilier commercial. Nous avons également beaucoup de liquidités et prévoyons de profiter de ces opportunités si elles se présentent, en fait. Mais les choses pourraient aussi empirer. Et jusqu’à ce que nous ayons plus de visibilité sur les endroits où l’économie va bouger à long terme, nous attendrons notre heure, renforcerons notre bilan et resterons prêts pour que le feu vert se poursuive pour un nouveau déploiement de capitaux de grande taille.

Nous nous attendons à ce que certains prêts reprennent sous peu, principalement dans le conduit de démarrage, mais je pense que nous aurons une meilleure idée où investir après septembre lorsque les écoles sont ouvertes ou fermées et que le virus est sous contrôle ou non.

L’élection de novembre nous donnera également de nombreuses indications sur la manière d’aborder les investissements immobiliers. De nombreuses devises ont été récemment imprimées dans le monde et les taux sont proches ou inférieurs à 0 dans de nombreux cas. L’or a récemment atteint un prix record. Tout cela s’ajoute à l’inflation probable dans quelques années. Et si tel est le cas, il sera préférable de posséder des actifs durables comme des biens immobiliers et non des hypothèques à long terme avec des taux bas.

Passons maintenant aux questions et réponses et merci de votre écoute aujourd’hui.

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Questions et réponses

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Opérateur [1]

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(Instructions pour l’opérateur) Notre première question vient de la lignée de Tim Hayes avec B. Riley FBR.

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Timothy Paul Hayes, B. Riley FBR, Inc., Division de la recherche – Analyste [2]

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Je espère que vous allez bien. Ma première question, tout comme elle concerne le dividende ici. Comprendre que c’est une décision du conseil d’administration, mais le BPA de base est bien en deçà de celui où le dividende est fixé. Je me demande simplement ce que vous pensez de la situation actuelle et si vous vous attendez à ce que vous puissiez le couvrir.

Et je sais que vous pourriez aller de l’avant et déployer votre excédent de liquidité aujourd’hui et couvrir votre dividende, mais vous augmentez votre risque et compromettez votre liquidité. Je sais que ce n’est pas quelque chose que vous allez faire non plus. Vous vous demandez donc si vous êtes d’accord pour sous-gagner le dividende pour le moment, ou si vous pensez qu’il est logique de le redimensionner davantage, étant donné que les bénéfices de base se détériorent.

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Brian Richard Harris, Ladder Capital Corp – Fondateur, PDG et directeur [3]

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Voici Brian, Tim. Je vais répondre. Nous sommes assez à l’aise avec le niveau où il se trouve actuellement. Et en fait, lorsque nous nous sommes assis avec le Conseil et avons trouvé ce chiffre, nous avons en fait décidé que nous ne voulions faire que celui-ci, et nous ne voulions pas retourner au puits s’il y avait d’autres problèmes, avec la compréhension que les taux d’intérêt sont actuellement extrêmement bas. Donc, pour produire un dividende de 10%, vous allez devoir utiliser un certain effet de levier. Et l’image de l’effet de levier est un peu floue pour le moment. Nous avons mis à profit notre accord avec de nombreuses banques, mais ces mêmes banques prennent également de très grandes réserves. Nous voulons donc être un peu prudents là-bas. Mais nous ne pensons pas que nous aurons des problèmes pour gagner ce dividende dans quelques trimestres. Il est donc très probable que nous la laissions là où elle est. Nous ne sommes pas concernés. Et si vous regardez le pouvoir de bénéfice du bilan, compte tenu du montant de trésorerie dont nous disposons, nous pouvons continuer à nous désendetter et également économiser sur les frais d’intérêts.

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Timothy Paul Hayes, B. Riley FBR, Inc., Division de la recherche – Analyste [4]

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Je l’ai. Brian, c’est utile. Et puis, le taux d’occupation du portefeuille immobilier diversifié a chuté d’un bon montant ce trimestre. Et je suppose que c’était le principal moteur de la baisse de la NOI dans ce portefeuille. Pouvez-vous nous donner un peu plus de contexte sur les types d’actifs qui ont connu le plus de difficultés? Et quelles mesures, le cas échéant, sont prises pour augmenter le taux d’occupation de ces actifs? Quelles sont vos perspectives et peut-être pourquoi aucune dépréciation n’est prise?

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Brian Richard Harris, Ladder Capital Corp – Fondateur, PDG et directeur [5]

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Oui. Je vais commencer, puis je vous dirigerai probablement vers Marc Fox ou Pamela s’ils peuvent répondre. Nous sommes évidemment à des endroits différents. De toute évidence, les hôtels sont les plus touchés. Un hôtel typique, prenons un hôtel à Miami, le maire de la ville leur a dit de vider leur hôtel, d’annuler leurs réservations, et voici votre facture de taxe foncière, et il y a un hypothèque là-bas. Vous devez effectuer ce paiement. Je pense donc que lors de notre dernier appel, nous avons mentionné que l’immobilier commercial a été en grande partie exclu de l’aide associée du gouvernement. Je ne sais pas si cela va continuer. J’ai vu quelque chose dans le Wall Street Journal aujourd’hui parler d’une éventuelle inclusion cette fois-ci avec quelques scénarios – le point culminant était les centres commerciaux et les hôtels. Mais les hôtels sont clairement les plus durement touchés, suivis du commerce de détail.

L’industriel se porte très bien. Les appartements se portent très bien. Les appartements peuvent souffrir un peu s’ils ne prolongent pas les allocations de chômage. J’ai entendu dire qu’environ 12 millions de personnes pourraient être expulsées si elles ne prolongent pas ces prestations. Mais – donc Marc, si vous ou Pamela avez quelque chose de plus loin de là, je veux dire, cela suit en quelque sorte la séquence naturelle de ce que vous pensez.

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Marc Alan Fox, Ladder Capital Corp – CFO et responsable de la banque d’affaires et des marchés de capitaux [6]

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Oui, Brian, je pense que nous allons demander à Rob de répondre à cela – concentrez-vous sur cela.

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Brian Richard Harris, Ladder Capital Corp – Fondateur, PDG et directeur [7]

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D’accord. Rob Perelman est notre responsable de la gestion d’actifs.

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Robert M. Perelman, Ladder Capital Corp – Co-fondateur et responsable de la gestion d’actifs [8]

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Génial. Oui. Je suis désolé. Pouvez-vous simplement répéter la question?

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Timothy Paul Hayes, B. Riley FBR, Inc., Division de la recherche – Analyste [9]

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Oui. Bien sûr, Rob. Fondamentalement, il suffit de poser des questions sur – Brian a répondu quels types d’actifs du portefeuille immobilier diversifié sont les plus durement touchés en ce moment. Mais vous vous demandez simplement quelles mesures sont prises ou peuvent être prises dans cet environnement pour augmenter le taux d’occupation, quelles sont vos perspectives pour les actifs qui ont perdu certains locataires et peut-être pourquoi il n’y a pas eu de dépréciation.

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Robert M. Perelman, Ladder Capital Corp – Co-fondateur et responsable de la gestion d’actifs [10]

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Eh bien, nous constatons une certaine occupation dans l’expansion des bureaux, car les gens ont besoin de plus d’espace pour se conformer aux règles relatives au COVID. Il y a donc du remplissage dans le produit de bureau. Nous avons également connu un taux de collecte incroyablement bon sur nos loyers, nous n’avons donc pas vraiment vu une forte baisse d’occupation.

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Brian Richard Harris, Ladder Capital Corp – Fondateur, PDG et directeur [11]

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Oui. Et aussi, je ne pense pas que nous puissions vraiment faire grand-chose pour augmenter l’occupation dans ce genre d’environnement. Évidemment, cela aide si les hôtels sont ouverts, puis le taux d’occupation augmente. Et nous avons en fait vu le taux d’occupation passer d’environ 10% à 40% dans les économies qui ont ouvert du côté des hôtels. Les commerces de détail sont généralement bien occupés. Certains d’entre eux ne sont tout simplement plus ouverts. Bureau, cela reste à voir. Certains endroits – je pense que le bureau se porte bien dans la banlieue en ce moment, car les gens ont quitté les villes. Et je ne sais pas à quel point cela sera permanent, mais je soupçonne qu’une partie le sera. Et l’utilité de vivre dans les grandes villes, je pense que le jury est là-bas. Nous verrons ce qui se passera, et une grande partie de cela a à voir avec la criminalité, qui est en augmentation, et aussi les services offerts par ces villes. Donc, Ladder Capital n’augmentera pas le taux d’occupation d’un immeuble de bureaux à New York.

Mais oui. Donc, dans l’ensemble, je pense que nous jouons actuellement avec un ensemble de circonstances très inconstantes qui pourraient changer rapidement, mais je dirai que je suis choqué de voir à quel point les choses fonctionnent. Je pensais qu’ils allaient être un peu pires que cela à ce stade. Même les propriétés fermées, les gens effectuent des paiements. Et pour – je pense que cela a été une bonne période de 10 ans, donc beaucoup de gens ont de l’argent liquide. Je ne sais pas combien de temps cela va durer. Mais pour la plupart, nous avons eu des conversations très constructives. Et probablement, les conversations les moins constructives dans lesquelles nous ayons eu lieu sont celles où l’emprunteur est en fait très aisé avec un capital énorme et veut juste négocier parce que la situation se produit, mais pas en rapport avec son propre bilan personnel. Alors c’est drôle. C’est le petit emprunteur qui fait – qui essaie beaucoup plus que l’emprunteur très riche.

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Marc Alan Fox, Ladder Capital Corp – CFO et responsable de la banque d’affaires et des marchés de capitaux [12]

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Je pense qu’une partie de ce que vous voyez est liée au fait que nous avons vendu quelques immeubles de bureaux de notre portefeuille au dernier trimestre – au premier trimestre, et vous verriez donc une différence à cause de cela.

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Timothy Paul Hayes, B. Riley FBR, Inc., Division de la recherche – Analyste [13]

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D’accord. Ça a du sens. D’accord. J’apprécie les idées là-bas. C’est vraiment utile. Et puis juste une autre question de haut niveau, je suppose, Brian. Juste vos perspectives d’activité transactionnelle au second semestre. De toute évidence, personne n’a de boule de cristal ici et beaucoup dépendra, comme vous l’avez mentionné, si nous recevons un vaccin et comment – si nous sommes – les enfants retournent à l’école, les gens peuvent retour à leurs emplois et autres. Mais vous vous demandez simplement si vous avez des perspectives pour l’activité de transaction dans la seconde moitié de l’année et quel impact cela aurait sur votre appétit à déployer des capitaux et / ou à percevoir des remboursements.

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Brian Richard Harris, Ladder Capital Corp – Fondateur, PDG et directeur [14]

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Mon instinct me dit qu’il vaudrait peut-être mieux être l’emprunteur dans un marché comme celui-ci plutôt que d’être un prêteur. À l’occasion, nous en avons parlé lors de certains de nos appels. Le prêt de conduits est de retour d’une manière très douce. Et beaucoup de nettoyage de l’inventaire qui se trouvait sur l’étagère est en cours. Mais je dirais que le prêt de conduit typique aujourd’hui qui est en cours de rédaction est un instrument de 3,5% à 4% sur 10 ans à 50% LTV.

Je pense que si nous commençons à déployer des capitaux, et je pense que nous le ferons, nous serons probablement un emprunteur de fonds comme celui-là parce que je pense que nous pouvons trouver des situations intéressantes où, peut-être, quelqu’un doit vendre quelque chose. Et en plus de cela, je dirais qu’une personne âgée allongée était, si un gars achetait une propriété pour 100 millions de dollars, il pouvait emprunter 75 millions de dollars. Je pense que 100 millions de dollars d’achat aujourd’hui, vous pouvez probablement emprunter environ 60 millions de dollars. Et donc, une personne âgée allongée passe maintenant de peut-être 60% à 70%, 75%, et je pense que c’est un endroit idéal pour le risque / récompense en ce moment du côté de la dette.

Si vous vous souvenez, en 2008, lorsque nous avons ouvert, nous avions pas mal de prêts mezzanine dans notre position parce que nous estimions que les marchés financiers étaient très craintifs et peut-être trop craintifs. Et donc, une fois arrivés aux alentours de 2012 ou 13, nous avons arrêté d’écrire des prêts mezzanine parce que nous pensions qu’à ce moment-là, les prix des marchés étaient corrects. Et puis vers 2016, nous avons estimé que l’argent mezzanine était trop bon marché. J’imagine donc que cela ressemblera et sentira l’équité dans certains cas, ou du moins dans certains cas où quelqu’un est obligé de faire des transactions.

L’autre chose que vous devriez garder à l’esprit ici, que je ne sais pas si vous l’entendez d’autres, mais il y a très peu de demande et malgré le fait que les taux sont incroyablement bas. Et je pense que cela a à voir avec le fait que les acheteurs espèrent qu’il y a ce grand ajustement à la baisse du prix lorsqu’ils achètent quelque chose, alors que les vendeurs espèrent que tout ce problème de COVID disparaîtra et qu’ils trouveront un remède et nous reviendrons à où nous étions avant que cela n’arrive. Il y a donc une véritable accalmie en ce moment dans l’activité, semble-t-il. Et cela nous a donc vraiment permis de travailler sur notre bilan et de faire les choses que nous devons faire pour nous préparer au moment où les transactions commencent à se produire. Mais nous pensons que le paysage concurrentiel est considérablement réduit.

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Opérateur [15]

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Notre prochaine question vient de la lignée de Rich Shane avec JPMorgan.

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Richard Barry Shane, JPMorgan Chase & Co, Division de la recherche – Analyste principal des actions [16]

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J’espère que tout le monde va bien. Quand nous regardons la sorte de linéarité du P&L, et c’est une activité assez linéaire, spread – spread net d’intérêt est maintenant négatif. Il y aura vraisemblablement une pression continue sur les revenus locatifs. Quels sont – où est l’effet de levier au cours des 3 à 6 prochains mois pour ramener la rentabilité vers ce dividende? Et je me rends compte, Brian, dans vos commentaires, que vous n’allez pas être pressé à ce sujet, mais comment pensons-nous au prochain trimestre ou au prochain trimestre avant de devenir plus agressif en termes de déploiement de capitaux?

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Brian Richard Harris, Ladder Capital Corp – Fondateur, PDG et directeur [17]

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Oui. Il y a eu une amélioration, disons. Je veux dire, ce fut un sacré choc à la fin du premier trimestre, et le coût de financement de ces entreprises a vraiment décollé, et il est allé à un rythme extraordinairement élevé. Aujourd’hui, cela – ces spreads sur ces lignes repo ont été réduits d’environ 50%, mais ils sont toujours au-dessus de ce que nous attendions normalement. Et ils sont actuellement négatifs, par exemple, dans notre portefeuille de titres. Nous avons donc réduit notre endettement de 79% à 64%. Le portefeuille est revenu dans les années 90 maintenant en prix. Et au fur et à mesure que de plus en plus de ces CLO seront gérés – je suis désolé, car plus de ces CLO deviennent des pools statiques et à mesure qu’ils expirent la période de réinvestissement, ils commenceront à payer. Les pools statiques sont donc payants car chaque fois qu’un prêt est remboursé, il revient directement à l’AAA. C’est donc vraiment un exercice d’équilibre entre le niveau négatif du financement et le montant que vous souhaitez conserver pour la reprise des prix. Et je suppose que nous arrivons presque à l’équilibre, alors j’imagine que nous continuerons à vendre certaines de ces positions et à les supprimer. C’est probablement notre position de levier la plus élevée de toute façon, même à 64%. Je pense que Marc a mentionné que si vous supprimez les liquidités de notre équation en ce moment, nous sommes à environ 2,5x du côté de l’effet de levier.

En ce qui concerne la pression locative, nous avons un portefeuille de baux nets qui reste 12 ans. Il n’y aura pas de pression locative sur ces actifs. Mais dans la mesure où nous avons des immeubles de bureaux ou des centres commerciaux, bien sûr, au fur et à mesure que les choses tournent, il y en aura. Mais je pense que nous continuerons à réduire notre endettement au fur et à mesure. Et je pense que beaucoup de nos nouveaux investissements seront soit endettés de manière organique parce que nous entrons dans une situation de sauvetage avec un prêt mezzanine où les emprunteurs peuvent également effectuer un paiement, soit si nous empruntons de l’argent à quelqu’un d’autre pour un morceau de immobilier. L’activité de crédit immobilier n’est tout simplement pas très attractive avec un LIBOR plus 150, 175 financements alors que la trésorerie à 2 ans est à 12 points de base. Et donc je soupçonne que vous continuerez à voir des pressions sur ces derniers, mais les banques sont évidemment soumises à la pression des bénéfices également en raison de cet environnement de prêt. Je pense donc que le côté actif de la vie appelle. Et je pense que le secteur des prêts est quelque chose que nous connaissons naturellement. Et nous allons y entrer, mais nous serons probablement plus transactionnels que bilanciels à ce sujet.

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Richard Barry Shane, JPMorgan Chase & Co, Division de la recherche – Analyste principal des actions [18]

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Ça a du sens. Écoutez, vous êtes maintenant dans une position où vous pouvez acheter le plongeon, mais l’erreur que nous avons vu beaucoup de gens faire en 2008 et 2009 a été d’acheter le plongeon avant que le plongeon soit fait. Donc, c’était vraiment intéressant. Ma question allait être la suivante: allez-vous commencer? L’exécution des conduites n’est pas géniale. Historiquement, c’est un signal que vous commencez à acheter des titres. Alors j’ai pensé que c’était vraiment intéressant. En gros, vous avez dit: «Écoutez, nous attendons toujours». Quand je pense que vous possédez un bien immobilier, la première chose qui me vient à l’esprit, ce sont les condos à Vegas. Encore une fois, c’est l’expérience historique que nous avons en vous regardant les gars. En pensant à l’avenir de ce marché, quel est l’équivalent des condos à Vegas en 2020?

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Brian Richard Harris, Ladder Capital Corp – Fondateur, PDG et directeur [19]

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C’est une excellente question. Là – c’est drôle que mon téléphone sonne toute la semaine sur les condos. Et celui sur lequel je reçois l’appel plus que tout autre endroit est Miami, et le second est New York. New York a ses propres problèmes en ce moment, en grande partie provoqués par quelques décisions prises par certains du gouverneur et du maire réunis. Et je pense qu’avec – c’est – ils ont littéralement choqué ce marché. Donc, je ne sais pas s’ils reviendront du tout à cela, mais vous jetez la taxe sur les manoirs, vous vous débarrassez de la déductibilité dans les États du sel et ensuite ils simplement – et ensuite vous supprimez les services dans la rue.

Donc, je pense – je ne sais pas si nous sommes près de l’endroit où nous entrerions dans un condo à New York à ce stade. Mais je pense que Miami est une autre histoire. Miami a ses propres problèmes en ce qui concerne l’eau et sa hauteur quand il pleut beaucoup. Mais je pense que la Floride, en général, est un importateur de gens riches, car les baby-boomers approchent de la retraite. Nous pourrions donc facilement nous retrouver dans une situation à Miami, je pense.

Cependant, je ne pense pas vraiment que les banques soient les vendeurs ici. Les banques ont accordé des prêts à la construction. Ils n’ont pas dépassé leurs skis. Il y a quelques positions en mezzanine là-bas. Vous avez récemment vu certains d’entre eux se vendre sur le marché. Et beaucoup de ces positions mezzanine ou même des premières hypothèques qui sont trop élevées dans la pile de levier, ils devront probablement soit casser le prix et simplement prendre des pertes, soit ils vont simplement les vendre. Et je pense que la plupart des opportunités réelles, et je ne sais pas à quel prix cela va coûter, mais je pense que beaucoup a à voir avec qui est le président et à quoi ressemble la situation fiscale pour les propriétaires immobiliers. Je veux dire que Biden a déjà dit qu’il prévoyait de payer pour beaucoup de choses par le biais de l’immobilier commercial. Donc je pense – je m’attendrais à voir vraiment – si je devais choisir une ville où je pense qu’il y aura une belle opportunité, je dirais que c’est Miami.

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Richard Barry Shane, JPMorgan Chase & Co, Division de la recherche – Analyste principal des actions [20]

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Je l’ai. Et au risque d’ennuyer mes pairs qui écoutent l’appel, je vais poser une dernière question. Historiquement, lorsque vous avez fait – lorsque vous avez adopté cette approche, cela a été d’une certaine manière et cela semble similaire cette fois, où il s’agit de développements immobiliers ou de projets où vous pouvez vendre de petites pièces en cours de route. Serait-ce l’intention à l’avenir pour que vous ayez la liquidité potentielle en petites bouchées?

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Brian Richard Harris, Ladder Capital Corp – Fondateur, PDG et directeur [21]

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Oui, je pense. Je veux dire que nous avons tendance à – dans un environnement comme celui-ci, s’il doit y avoir un vendeur, ce sera probablement un vendeur en difficulté. Il n’y a donc aucun sens à devenir trop agressif pour payer les prix. En fait, je ne sais pas si vous vous en souvenez, mais lorsque nous avons acheté les condos de Vegas, nous n’avons pas acheté de penthouses. Nous aurions probablement dû, mais nous pensions que nous n’étions pas à l’aise de vendre des penthouses à Las Vegas pour 2 millions de dollars. Il s’avère que nous aurions pu. Mais nous nous en tenons aux petites unités très basiques, 1 et 2 chambres, où il y aurait beaucoup d’acheteurs. Et je – nous aimons généralement trouver un moyen de nous désendetter rapidement et de récupérer la plus grande partie de notre argent dans un court laps de temps, puis nous laisserons le reste de l’actif courir pour les gains. Nous essayons donc de retirer autant de notre argent que possible au cours des 12 à 18 premiers mois.

Et je ne pense pas que nous sommes – quand vous dites attention à la baisse parce que l’autre baisse arrive, je pense que cela pourrait facilement se produire ici. Je pense que les prix de l’immobilier ont un peu devancé. Le marché boursier était le moteur d’une grande partie de cela. Mais les faibles taux d’intérêt ici, si vous pouvez obtenir un prêt, peut-être que nous garderons un peu cet inventaire de vente parce que je pense que les vendeurs peuvent faire un petit coup de pied ici. Il y a très peu de prêts auxquels nous ne pouvions pas ajouter une réserve d’intérêts d’un an et simplement les prolonger. L’emprunteur serait heureux de le faire. Nous ne le faisons pas par hasard, mais je soupçonne que d’autres le feront. Alors oui, nous nous attendrions à essayer d’avoir quelque chose qui est vendable dès maintenant pour lequel nous n’avons rien d’autre à faire que de l’acheter.

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Opérateur [22]

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(Instructions pour l’opérateur) Notre prochaine question vient de la lignée de Jade Rahmani avec KBW.

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Jade Joseph Rahmani, Keefe, Bruyette, & Woods, Inc., Division de la recherche – Directrice [23]

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Ravi d’entendre tout le monde. Je voudrais simplement demander à Brian, que pensez-vous de la viabilité du modèle commercial de la FPI hypothécaire commerciale? Nous avons vu beaucoup de financements de capital de sauvetage au coût du capital à effet de levier qui sont en actif des rendements typiques que ces entreprises génèrent. Donc, dans cet environnement, il semble bien y avoir, si vous regardez le marché boursier comme un différenciateur entre la viabilité et la non-viabilité, il y a clairement une bifurcation ou trifurcation. Donc, avec le coût du capital là où il se trouve, où pensez-vous que les rendements de levier pour les actionnaires ordinaires doivent être pour faire de cette entreprise une entreprise viable à l’avenir?

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Brian Richard Harris, Ladder Capital Corp – Fondateur, PDG et directeur [24]

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Je pense que cela dépendra de la sécurité de l’investissement. I – par exemple, un CLO AAA en ce moment, qui a une maturité de 2 ans, il rapportera environ 1,9%. Et cela a – c’est sur la reprise. C’était 2 70 il y a probablement 3 mois. Alors appelez-le, 1,9%, et cela devrait vous rapporter dans 2 ans. Et pourtant, la trésorerie à 2 ans est à 12 points de base. Je suppose donc que je me demande combien de temps faudra-t-il au propriétaire de ce trésor de 2 ans pour le vendre et acheter un produit hypothécaire AAA de même durée qui rapporte 15 fois ce qu’il gagne sur le marché des obligations d’État. Je pense donc que les coûts continueront de baisser, même si, de toute évidence, les banques vont chercher à stimuler leurs bénéfices avec des coûts de financement plus élevés, mais l’univers s’est rétréci. Et le modèle REIT est un modèle dangereux si vous n’y faites pas attention. Et je pense qu’au fil des ans, vous nous avez entendu exprimer nos préoccupations concernant le modèle de financement des pensions. Et nous avons pris de nombreuses mesures au cours des 5 ou 6 dernières années pour nous en éloigner. Et jusqu’en janvier, lorsque nous avons emprunté 750 millions de dollars non garantis – et je me souviens que l’une des questions que nous avons posées au cours de ce premier trimestre était la suivante: pourquoi avez-vous emprunté cet argent? Pourquoi n’avez-vous pas pris le repo parce que c’est moins cher? Et je pense que nous l’avons dit parce que nous en avons un peu peur.

Et donc aujourd’hui, nous avons un très petit montant de financement repo et certains des métiers de sauvetage. Je pense que ce seront des blips à l’écran. Je ne pense pas qu’ils seront communs. Je pense que les gens pensaient qu’il y en aurait beaucoup plus qu’il n’y en avait. En fait, je me souviens du jour où je me suis réveillé et qu’il y avait censément 5 FPI en faillite, et aucune d’entre elles ne l’a jamais fait.

Mais je crains un peu ce que je vois. Et c’est du fromage du gouvernement lancé. C’est – si vous voyez le côté résidentiel de l’entreprise, ils se portent très bien et ils accumulent tous un effet de levier. Et le gouvernement, je suppose, y a mis un pied. La garantie principale est donc un peu un objet brillant vers lequel les gens aiment aller. Mais si vous possédez une hypothèque de 30 ans à 3% et que les taux augmentent, cette chose brillante que vous avez suivie se retournera et vous mordra. Ce n’est donc pas seulement le principal. Je pense que les FPI hypothécaires qui suivent l’espace résidentiel garanti par le gouvernement présentent un risque de taux d’intérêt. Alors que je pense que les FPI commerciales ont un risque d’endettement ainsi qu’un risque principal. Et vous feriez mieux de faire attention à celui que vous jouez à ce stade.

Alors, quel est le retour à levier requis? Je pense qu’il se réglera probablement à environ – si la courbe de trésorerie reste à sa place, je pense qu’elle s’établira à environ 7 ou 8%. Parce que je pense simplement qu’avec les 10 ans à 60 points de base – je veux dire, la seule façon d’obtenir beaucoup plus haut que cela est d’appliquer beaucoup plus d’effet de levier. Et je pense que nous avons tous vu ce film. Ce n’est pas une bonne idée.

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Jade Joseph Rahmani, Keefe, Bruyette, & Woods, Inc., Division de la recherche – Directrice [25]

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Les 7% ou 8% seraient après les dépenses d’entreprise, les frais de gestion, tout ce que certains de ces véhicules gérés externes obligent les actionnaires à absorber?

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Brian Richard Harris, Ladder Capital Corp – Fondateur, PDG et directeur [26]

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Je le pense. Oui. Je pense que vous pouvez trouver – je veux dire, c’est 16 billions de dollars dans le système bancaire en ce moment et les taux d’épargne ont augmenté et ils augmentent chaque mois, à un moment donné, quelqu’un va se retourner et dire, eh bien, peut-être s’il est prudent d’acheter une FPI à un rendement de dividende de 7% ou 8%, c’est très sûr et couvert, cela pourrait être quelque chose avec lequel je pourrais me sentir à l’aise. Et je pense que vous pouvez vous installer dans une région comme celle-là. Pour un marché qui demande un rendement de 12%, 13% ou 14%, c’est à peu près ce qui vous amène aux problèmes survenus en mars. Et pour ceux qui étaient surendettés, ils ont senti la morsure.

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Jade Joseph Rahmani, Keefe, Bruyette, & Woods, Inc., Division de la recherche – Directrice [27]

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D’accord. La deuxième question concerne les ventes d’actifs qui ont été consommées, je pense qu’il y a une perception que ces types d’entités qui vendent des actifs là où il y a des appels de marge, vendent leurs meilleurs actifs. Alors, que pensez-vous que les implications des ventes d’actifs de Ladder à 96% au pair sont sur le profil de crédit de ce qui est sur le bilan aujourd’hui?

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Brian Richard Harris, Ladder Capital Corp – Fondateur, PDG et directeur [28]

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Eh bien, je vais peut-être vous indiquer une direction différente. Tout d’abord, je pense que nous avons réalisé des ventes dans les années 90. Nous – comme je l’ai dit, nous sommes passés par ces 5 étapes, n’est-ce pas? Nous avons donc eu 300 millions de dollars de gains. Maintenant, je voudrais également signaler que, du point de vue du crédit, lorsque vous parlez de vos meilleurs actifs, 10% de notre portefeuille de prêts ont été remboursés en 90 jours. C’est donc un montant de gains inhabituellement élevé. Et gardez à l’esprit le trimestre au cours duquel cela a eu lieu. Je dirais donc que s’ils – si nous vendions nos meilleurs actifs, nous avions des offres pour de nombreux autres actifs, et nous avions des offres à des prix plus élevés, mais nous pensions qu’elles allaient Régler une dette. Nous avions un immeuble à Minneapolis, dans le Minnesota, qui nous a offert 0,98 $ pour un dollar. Nous l’avons refusé parce que nous pensions qu’il allait porter ses fruits, et ce prêt a été rentabilisé dans les 60 jours suivants. C’est donc l’une des raisons pour lesquelles j’ai souligné notre plus grand CUSIP parce que nous avions un portefeuille de titres sur lequel le marché était un peu frénétique. Donc – et je me souviens, je retourne en 2016 lorsque le prix du pétrole a chuté et que nos actions ont vraiment été martelées, et les gens ont dit: « Oh, vous avez tous ces titres. » Et j’ai dit au marché quels étaient nos 3 plus gros titres, et j’ai dit au marché quand ils paieraient, et ils l’ont fait. C’est encore ma version de cela. Il n’y a rien à craindre ici. Ces titres ne posent pas de problème. Ce sont les obligations les plus importantes qui soient. Et tant que vous ne jouez pas avec trop de levier, vous devriez être très bien. Et en fait, notre plus grande sécurité est en train de payer en ce moment. Cela rapportera probablement très rapidement.

Donc, en ce qui concerne l’affirmation selon laquelle nous vendrions ce que vous pouviez et non ce que vous vouliez, je ne pense pas que nous devions vendre quoi que ce soit. Je pense que nous en avons peut-être un peu exagéré. Mais dans le monde de ne jamais laisser passer une crise – pas être une opportunité, nos obligations souffraient aussi de manière anormale parce que l’on pensait qu’il y en avait – un problème de crédit du côté de la sécurité. Nous avons donc pu récupérer nos obligations à des prix très bas. Nous n’aimons pas faire cela à nos investisseurs. Mais je pense qu’une simple compréhension des lectures financières aurait dit aux gens que nous nous étions fait envoyer 750 millions de dollars le 31 janvier et que nous avions un revolver de 266 millions de dollars qui n’a jamais été tiré. C’est 1 milliard de dollars en espèces. Je ne sais donc pas comment un portefeuille de titres de 2 milliards de dollars met un terme à cela. Et donc je pense que nous avons été pris dans un petit pinceau. Et je suis désolé que ce soit arrivé. Je pensais que le monde n’allait pas être pris dans cette histoire à cause de l’apparence de nos finances. Et donc je vous dirais qu’il pourrait facilement y avoir des problèmes de crédit si nous entrons dans une dépression et restons là-bas, mais le concept que nous avons vendu nos meilleurs actifs est fou. Et en fait, je peux vous dire que les meilleurs actifs que vous pouvez vendre dans le livre CLO sont les pools statiques qui rapportent. Et la plupart des obligations que nous avons vendues au cours du trimestre étaient en fait des pools gérés. Nous n’avons pas vendu les plus faciles. En fait, nous pouvons probablement déterminer ce que notre – combien de piscines statiques nous avons à ce stade. Et nous avons pensé que nous ne voulions pas vendre ceux-ci parce que nous ne vendrions même pas ceux à 97 Nous voulons – nous avons pensé qu’ils allaient payer au pair dans les 12 prochains mois, et nous pensons toujours que. Nous avons donc fait – nous rejetons ce concept, une histoire courte.

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Pamela Lynn McCormack, Ladder Capital Corp – Cofondatrice, présidente et directrice [29]

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Et Brian, si je peux m’arrêter sur un fait, étant impliqué dans les ventes, nous ne commercialisions pas activement des prêts. Nous avions des acheteurs qui connaissaient les actifs et dans le contexte actuel de ne pas pouvoir visiter les actifs. Il s’agissait d’acheteurs connus d’actifs connus où nous avons profité de l’occasion pour lever des liquidités supplémentaires. Je pense donc que, dans ce contexte, pour être clair, nous ne commercialisions pas des actifs à vendre.

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Brian Richard Harris, Ladder Capital Corp – Fondateur, PDG et directeur [30]

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Et oui, nous répondions au téléphone, et on nous a fait des offres sur environ 10 ou 12 actifs, et je pense que nous en avons vendu 6.

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Jade Joseph Rahmani, Keefe, Bruyette, & Woods, Inc., Division de la recherche – Directrice [31]

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Ça fait plaisir à entendre. Enfin, en ce qui concerne les rachats d’obligations qui ont été effectués au cours du trimestre, est-ce une activité que vous prévoyez de continuer à faire? Et que pensez-vous du rachat des actions? Dans l’ensemble, je veux dire, la société se négocie à environ 60% de la valeur liquidative. Comme je l’ai mentionné, la FPI commerciale hypothécaire est gagnante et perdante. Il y a beaucoup de petites FPI hypothécaires qui se négocient à moins de 60%, et puis il y a des plus grandes qui se négocient plus près du pair par rapport à la valeur comptable. Alors, que pensez-vous des compromis entre les rachats de titres?

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Brian Richard Harris, Ladder Capital Corp – Fondateur, PDG et directeur [32]

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Eh bien, je pense que c’est un exercice d’équilibre. Nous avons fini par acheter – je pense que nous avons racheté plus d’obligations que nous ne l’avions prévu, mais la raison pour laquelle nous l’avons fait est que plus de prêts ont été remboursés que ce à quoi nous nous attendions. L’argent s’accumulait donc. Et je suppose que si nous n’avions racheté aucune de nos obligations d’entreprise, ce que nous avions identifié comme nous le pensions bon marché lors de notre dernier appel de bénéfices. Mais si je n’avais racheté aucune de nos obligations de sociétés, nous nous serions montrés avec 1 milliard de dollars en espèces sur une capitalisation boursière de 800 millions de dollars. Je pense donc que c’est un exercice d’équilibriste continu. Je pense que les obligations à court terme ont repris. Ils sont dans la zone 98, 99. Ils ne nous intéressent pas vraiment. Mais en fonction de combien d’argent nous pourrions avoir, nous pourrions l’examiner.

Les obligations plus longues, parce qu’elles sont BB et qu’elles ont une durée, se négocient dans les années 80 et peuvent y rester. Cela pourrait devenir intéressant. Mais c’est justement là que s’échange un BB. Cela n’a rien à voir, je ne pense pas, avec Ladder lui-même.

Et – mais je pense que notre action est intéressante. Nous avons racheté des actions récemment. Nous n’avons pas encore vraiment mis le dos à cette colonne. Mais à 60% de la valeur comptable avec 800 millions de dollars en espèces et 22% de nos titres vendus à une petite perte qui a été compensée par le gain, 98% des collections, je m’attends à avoir un peu de bruit dans le livre de l’hôtel selon toute vraisemblance. Et je ne sais pas dans quelle mesure cela entraînera de grosses pertes, mais elles sont là-bas, et c’est une entreprise sur laquelle nous passons beaucoup de temps. Mais je pense que nous commencerons à peser sur l’action à un moment donné, et nous rachèterons occasionnellement des obligations que nous sommes très à l’aise. Nous n’avons pas vraiment besoin de consentir beaucoup de prêts à 60% de la valeur comptable pour faire monter le stock.

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Opérateur [33]

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Notre prochaine question vient de la lignée de George Bahamondes avec la Deutsche Bank.

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George Bahamondes, Deutsche Bank AG, Division de la recherche – Analyste principal de la recherche [34]

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Vous vous demandez simplement si vous pouvez peut-être parler de toute sorte de modifications que vous avez dû faire au cours du trimestre, si certaines ont été exécutées ou si vous avez reçu des intrants supplémentaires de certains de vos emprunteurs à ce jour?

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Pamela Lynn McCormack, Ladder Capital Corp – Cofondatrice, présidente et directrice [35]

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Sûr. Oui. Voici Pamela, et Rob pourrait élaborer si cela est utile. Mais nous avons eu une poignée de modifications. Nous avons adopté l’approche que nous avons toujours adoptée chez Ladder. Si nous avons un sponsor qui est prêt à défendre ses capitaux propres et qui généralement, dans presque tous les cas, nécessite la rédaction d’un chèque, nous travaillons avec lui sur des choses générales comme le report des intérêts et peut-être la réallocation de la réserve FF&E. Mais d’une manière générale, une poignée de modifications avec des remboursements de capitaux propres sur le solde principal pour accommoder l’emprunteur.

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Brian Richard Harris, Ladder Capital Corp – Fondateur, PDG et directeur [36]

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Et aussi, George, ce que j’ajouterais, ce sont les propriétaires d’hôtels les plus avancés, et c’est vraiment ce dont nous parlons ici parce que les hôtels étaient littéralement fermés. Je veux dire que c’était l’équivalent de l’industrie du transport aérien au deuxième trimestre. Dans le portefeuille de prêts relais, la plupart de nos prêts sont en voie d’achèvement de toute façon car il y a diverses rénovations ou PPIP et nouveau pavillon. Et – mais ce que les propriétaires expérimentés comprennent, c’est que vous ne pourrez pas refinancer ce prêt tant que vous n’aurez pas un historique. Et étant donné que le taux d’occupation était de 0% à 20% pendant 4 mois, ils sont assez intelligents pour savoir que nous allons avoir besoin de 12, 24 mois d’assaisonnement ici même après le rallumage des lumières. Et donc nous – je pense que dans notre plus grand portefeuille d’hôtels, nous avions un sponsor qui a rédigé un chèque de plusieurs millions de dollars en principe pour 18 mois ou 2 ans supplémentaires, ce que nous avons accepté.

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George Bahamondes, Deutsche Bank AG, Division de la recherche – Analyste principal de la recherche [37]

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Génial. Merci pour cette couleur supplémentaire, Brian. Et ma deuxième question porte sur – nous n’avons pas encore été en mesure de faire toute la divulgation. Intérêts débiteurs de 68 millions de dollars. Y avait-il des éléments ponctuels inclus dans ce nombre? Comment pensons-nous cela au deuxième trimestre? Et comment cela se compare-t-il probablement dans la seconde moitié de 20?

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Marc Alan Fox, Ladder Capital Corp – CFO et responsable de la banque d’affaires et des marchés de capitaux [38]

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Oui. C’est Marc Fox. Je pense qu’il y a deux choses que vous devriez garder à l’esprit et qui passent par cette ligne de dépenses ce trimestre qui sont quelque peu inhabituelles. Et l’un d’entre eux fait partie de la masse, une partie des ajustements liés au COVID. Et donc, il y a 6,5 ​​millions de dollars de frais de remboursement anticipé sur la dette qui ont été remboursés alors que nous refinançions nos liquidités, passant de la dette avec provision à la valeur du marché à la dette avec provision sans évaluation à la valeur de marché. Et puis, la deuxième chose est que, lorsque nous avons racheté les 139 millions de dollars d’obligations, il y avait des frais reportés sur ces obligations qui ont dû être comptabilisés comme des intérêts débiteurs, soit 1,5 million de dollars. Et donc ces 2 ensemble ont augmenté la ligne des frais d’intérêts comme vous le voyez sur le compte de résultat.

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George Bahamondes, Deutsche Bank AG, Division de la recherche – Analyste principal de la recherche [39]

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Et le dernier ici, en regardant le profil de maturité, pouvez-vous me rappeler, le [$180 million] semble dû au troisième trimestre de 20. Pouvez-vous nous rappeler à quoi cela est lié?

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Brian Richard Harris, Ladder Capital Corp – Fondateur, PDG et directeur [40]

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Je ne sais pas. Je ne connais pas celui-là, mais je suppose que je le serai si l’un de ces types m’accuse du tout.

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Marc Alan Fox, Ladder Capital Corp – CFO et responsable de la banque d’affaires et des marchés de capitaux [41]

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Vous dites – vous regardez – si vous pouviez simplement répéter la question. Vous envisagez le troisième trimestre de 2020 et vous envisagez une échéance de dette?

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George Bahamondes, Deutsche Bank AG, Division de la recherche – Analyste principal de la recherche [42]

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Oui. Peut-être que nous pouvons discuter hors ligne. Je pourrais interpréter cela de manière incorrecte.

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Brian Richard Harris, Ladder Capital Corp – Fondateur, PDG et directeur [43]

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J’ai reçu une note ici. Je pense que c’est une mise en pension de titres.

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Marc Alan Fox, Ladder Capital Corp – CFO et responsable de la banque d’affaires et des marchés de capitaux [44]

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Voilà ce que c’est.

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Brian Richard Harris, Ladder Capital Corp – Fondateur, PDG et directeur [45]

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Oui, ce qui est – nous sommes juste – eh bien, nous pouvons faire ça. Nous ne l’avons pas encore fait. Et je voudrais également signaler un petit teaser dans le prochain trimestre. Marc, nous – et Matt, je ne sais pas, Marc, nous venons de rembourser le repo avec des liquidités excédentaires encore une fois en juillet. N’avons-nous pas écrit – n’avons-nous pas payé 80 millions de dollars?

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Marc Alan Fox, Ladder Capital Corp – CFO et responsable de la banque d’affaires et des marchés de capitaux [46]

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Nous l’avons fait, Brian. Nous avons payé 80 millions de dollars, et ce montant que vous voyez avec les 382 millions de dollars au troisième trimestre, nous sommes en train de nous frayer un chemin à travers une prolongation ou un refinancement de cela avec une partie de cette dette en 2021 parce que nous ‘ai vu une amélioration sur ce marché, comme Brian l’a dit. Ce n’est pas seulement en termes de prix. C’est en termes de disponibilité de financement à long terme. Alors…

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Brian Richard Harris, Ladder Capital Corp – Fondateur, PDG et directeur [47]

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Oui. Et nous en avions – nous avions roulé un repo, George, en mars, alors que c’était très problématique. Mais nous avons pensé qu’il était plus sûr de payer le taux le plus élevé et de le rouler un peu plus loin. Et avec ceux qui arrivent maintenant à échéance, nous pouvons les rouler moins cher à ce stade. Mais l’une des choses que nous faisons toujours avec nos prêteurs, c’est que si nous avons beaucoup de titres liés à une ligne de pension à long terme, ils couvrent cela. Donc, même si nous voulons vendre quelque chose dans cette ligne, ce que nous faisons, c’est que nous voulons toujours avoir un tas de choses autour que nous pouvons remplacer. Et ce remboursement de 80 millions de dollars que nous venons de faire, je pense que la semaine dernière, nous venons de libérer 80 millions de dollars de levier financier. Et donc probablement 100 millions de dollars de titres que nous pouvons utiliser pour la substitution si nous voulons vendre certains des actifs sur ces lignes dites de sortie.

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Opérateur [48]

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Notre prochaine question vient de la lignée de Rich Gross avec Columbia Threadneedle.

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Rich Gross, Columbia Threadneedle Investments – Analyste senior High Yield [49]

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Je pense vous avoir entendu dire un paiement de 98% pour juillet pour l’ensemble du portefeuille. Seriez-vous prêt à nous dire quels étaient les hôtels et les commerces?

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Pamela Lynn McCormack, Ladder Capital Corp – Cofondatrice, présidente et directrice [50]

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Je suis désolé. C’est Pamela. L’hôtel et les propriétés commerciales. Rob est à l’appel. Je crois que nous n’avons vraiment eu – au deuxième trimestre, nous avons eu un taux de collecte de 99%. C’était 98% en juillet. Et je crois que c’était 2 prêts. Il s’agissait d’un prêt multifamilial et d’un prêt hôtelier en retard ou en défaut de paiement, ce que nous travaillons actuellement.

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Rich Gross, Columbia Threadneedle Investments – Analyste senior High Yield [51]

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D’accord. Et regardez, je sais que vous avez parlé de la façon dont vous faites un très bon travail de souscription, ce qui semble être le cas. Des réflexions sur le fait que nous examinons simplement les données générales disponibles uniquement en termes de données CMBS et de taux de retard dans les hôtels et les portefeuilles de vente au détail, pourquoi ne l’avez-vous pas vu?

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Pamela Lynn McCormack, Ladder Capital Corp – Cofondatrice, présidente et directrice [52]

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Je suis désolé. Pourquoi n’avons-nous pas vu de taux par défaut sur les portefeuilles d’hôtels et de commerces de détail?

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Rich Gross, Columbia Threadneedle Investments – Analyste senior High Yield [53]

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Oui, des impayés. Alors, pourquoi les vôtres sont-ils meilleurs que toutes les analyses?

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Brian Richard Harris, Ladder Capital Corp – Fondateur, PDG et directeur [54]

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Eh bien, je peux répondre à une partie de cela de toute façon. Je veux dire, dans le portefeuille de prêts relais, généralement, si vous effectuez une rénovation majeure d’un hôtel, il y a des réserves d’intérêts. Cela ne prouverait donc pas une grande compétence dans la souscription là-bas. Et comme l’un de nos principaux souscripteurs le dit toujours: «Quel que soit le marché, ma réserve d’intérêts apparaît». Donc – mais nous ne nous trompons pas en pensant que cela nous rend bons dans ce domaine. Mais nous gardons des maturités très courtes, surtout par rapport à la moyenne. Et c’est pourquoi je pense que Pamela a dit que notre prêt moyen a déjà un an et demi et qu’il arrive à échéance en 15 mois. Nous aimons donc les garder dans les délais. Et s’ils vont en dehors du calendrier, nous aimons le savoir tout de suite. Donc, à bien des égards, nous entrons dans la mêlée tôt. Nous pensons à 35 ans d’expérience. Si vous voulez vous battre pour le capital, vous voulez entrer en premier quand ils ont du capital. Vous ne voulez pas entrer quand ils doivent 2 milliards de dollars à 19 banques différentes. Nous avons donc vu – la plupart de nos hôtels – que nous n’aimons généralement même pas les hôtels. De toute façon, nous nous en sommes éloignés récemment. Nous avions donc beaucoup de capitaux propres dans le portefeuille hôtelier lorsque nous avons accordé des prêts, et nous avons également déménagé. Cela peut donc avoir quelque chose à voir avec cela. Et mais…

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Pamela Lynn McCormack, Ladder Capital Corp – Cofondatrice, présidente et directrice [55]

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Je voudrais seulement ajouter aussi, Brian, je pense que les seuls autres éléments à ajouter sont que nous sommes un service limité à 56%, et près de la moitié se trouve sur un marché au volant, ce qui, je pense, a permis – voyons ce qui se passe avec ces virus. les taux de réinfection, mais nous constatons une augmentation sensible du taux d’occupation dans l’ensemble du portefeuille. Nous surveillons de près maintenant certaines de ces nouvelles données sur leurs infections. Mais je pense que les marchés du drive se rétabliront beaucoup plus rapidement.

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Brian Richard Harris, Ladder Capital Corp – Fondateur, PDG et directeur [56]

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Et vous pouviez vraiment voir quelques faux têtes là-bas. Ainsi, par exemple, les prêts étudiants. Nous avons un portefeuille de prêts étudiants en Californie sur la côte. C’est absolument magnifique. Et la Californie est entièrement en ligne. Nous ne savions pas ce qui allait se passer avec ce portfolio parce que les étudiants n’allaient pas assister aux cours en personne. Mais les étudiants se présentent quand même parce qu’ils veulent vivre hors du campus avec leurs amis, puis ils seront en ligne dans leur zone de logement étudiant. Je suis un peu surpris par cela. Mais je ne pense pas que ces propriétés, même si elles subissent ici une interruption des flux de trésorerie, qu’il y ait une déficience permanente là-bas. Nous devons donc être un peu prudents avec cela.

Les hôtels rouvriront. Les centres commerciaux peuvent avoir une histoire différente là-bas. C’est peut-être une situation beaucoup plus permanente là-bas.

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Rich Gross, Columbia Threadneedle Investments – Analyste senior High Yield [57]

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D’accord. L’autre chose sur laquelle je voulais vous demander, c’est que, écoutez, vous avez racheté beaucoup d’obligations. Vous en avez un bon prix. Mais quand vous pensez à cela du point de vue de la question de savoir si vous avez encore des emprunts garantis avec recours et lorsque vous avez un peu débattu entre le remboursement des emprunts garantis ou le fait de vouloir rembourser le reste du financement FHLB par rapport au rachat des obligations, vous pouvez vous nous parlez en quelque sorte de cette analyse?

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Brian Richard Harris, Ladder Capital Corp – Fondateur, PDG et directeur [58]

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C’était une analyse qui a vraiment eu lieu sur une première histoire de sécurité. Et notre titre souffrait un peu à cause d’une perception d’un appel de marge qui pourrait nous nuire sur le portefeuille titres. Je ne comprends pas tout à fait cela à ce jour, mais cela a été écrit suffisamment de fois pour que beaucoup de gens très intelligents aient commencé à y croire. Quoi qu’il en soit, nous avons donc vendu certains titres, j’ai pensé que ce serait utile, même si je n’aimais pas les vendre à ces prix. Je voulais montrer à la communauté des investisseurs ce que nous possédions. Et au plus fort de la crise, nous vendions des choses à 0,97 $ et 0,98 $ sur le dollar. Nous n’allions pas perdre 300 millions de dollars dans ce portefeuille de valeurs mobilières. Et bien que nous ayons pris un appel de marge, comme vous pouvez l’imaginer, ce n’était pas le cas – nous aurions pu en prendre 5 de plus à la même taille. Ainsi, l’une des agences de notation, pour une raison quelconque, a souligné la préoccupation de recevoir éventuellement un appel de marge. Je ne sais pas d’où ils pensent que ça vient. Mais dans la mesure où vous êtes à 64% endetté sur des obligations AAA à 2 ans, ce n’est pas le cas – malgré le fait que ce soit un recours et qu’il ait des exigences de marge, cela ne me semble pas dangereux. Historiquement maintenant, mars – j’espère que c’est une chose unique dans une vie. Mais même dans ces scénarios, et aujourd’hui, je crois que nous pouvons vendre ces titres même dans un scénario semblable à celui de mars, ce qui amènerait des liquidités au bilan. Et donc, nous ne sommes pas très pressés là-bas, mais je pense que nous continuerons à le faire à cause – principalement à cause des coûts de financement, pas parce que nous avons peur d’un appel de marge.

Sur le reste, nous avions des titres. Nos obligations du côté de la dette, nous les avons échelonnées. Nous avons géré cela de manière assez réactive. Et puis à la suite de cette discussion autour des appels de marge, nos obligations qui sont dues dans 2 ans se sont échangées dans les années 70. Nous étions – comme les gens l’ont dit, pourquoi ne les avez-vous pas achetés alors? Nous n’avons pas pu les acheter à ce moment-là car c’était la fin du troisième trimestre et nous étions dans une période M&P élevée. Donc, malgré le fait que j’aurais aimé les acheter à l’époque. Et si quelqu’un me le demandait, je pensais que nous étions plus que bien préparés à une crise. En fait, probablement – ce qui est drôle, c’est que lorsque je regarde l’espace des FPI commerciales, je crois que nous sommes plus liquides que quiconque. Et je ne trouve personne qui puisse me contester sur cet argument. Maintenant, dans la mesure où il y a un effet de levier (inaudible), je veux dire qu’il y a quelques FPI à bail net qui n’utilisent aucun effet de levier. Mais – donc je pense que nous étions à la limite d’un point où nous avions trop de liquidités. Difficile de dire cela dans une crise comme celle-là. Mais lorsque vous avez une capitalisation boursière de 800 millions de dollars et que vous avez 1 milliard de dollars en espèces, je crains qu’à un moment donné, quelqu’un puisse franchir la porte et dire: «J’aimerais cet argent. payez actuellement 20% de plus que le prix du marché.  » C’était donc – cela nous inquiétait un peu. Et nous avons pu compenser les pertes du portefeuille de titres qui ont toutes deux eu lieu en raison de la pandémie.

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Pamela Lynn McCormack, Ladder Capital Corp – Cofondatrice, présidente et directrice [59]

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La seule chose que j’ajouterais à cela, Brian, c’est que je pense qu’en pensant au remboursement de la dette, nous avons examiné une combinaison de choses. Nous cherchons à nous désendetter et nous avons examiné les échéances à court terme et la dette à la valeur du marché à venir. Et notre objectif était de réduire ces deux risques. Et je pense que, comme vous le regardez, comme Brian l’a dit dans le passé, nous avons pris une assurance supplémentaire ici avec des choses comme l’installation de Koch, mais ce que nous avons fait, c’est nous nous sommes positionnés. Nous sommes inondés de liquidités en ce moment, et je pense que nous avons deux options, non? Nous sommes bien positionnés avec une dette très flexible et des repo de prêts très limités et une valeur de marché très limitée au total. Je pense que c’est moins de 25 p. 100 actuellement de notre financement total. Et nous nous sommes positionnés de manière à ce qu’en cas de nouvelle récession, nous y soyons pleinement prêts. Nous n’avons rien d’autre à faire. Si, en fait, il semble que le virus se rétablit et que nous pouvons recommencer à réinvestir, nous sommes très bien placés pour profiter de toutes les opportunités de sauvetage que tout le monde espérait voir apparaître. Je pense donc que ce que nous avons fait a été de prendre la douleur tôt, et quiconque connaît et travaille avec Brian Harris depuis longtemps sait, très tôt pour voir une récession, très tôt pour s’installer, et nous nous sentons prêts maintenant pour tout ce qui arrivera.

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Brian Richard Harris, Ladder Capital Corp – Fondateur, PDG et directeur [60]

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Et je dirais que les actions que nous avons prises, je n’ai jamais vu 33 millions de perdus en un mois. Donc, je ne sais pas vraiment où nous en sortons. Et la Fed et le Trésor tentent désespérément de passer de l’autre côté de la solution médicale ici. Et je soupçonne qu’ils le feront. Je pense qu’ils vont dire, au diable l’inflation, et ils vont continuer à y jeter de l’argent. C’est donc un peu là où le thème allait aujourd’hui.

Mais je voudrais simplement souligner que, dans toute récession, il n’est même pas nécessaire que ce soit une récession difficile. Dans toute récession, vous voulez simplement réduire votre levier financier. Vous voulez – vous ne voulez pas que quiconque ait une conversation de liquidité avec vous. Et j’ai senti que nous étions dans beaucoup trop de ces cas pour les mauvaises raisons. Nous voulions donc nous débarrasser de cela en premier. Et maintenant, nous allons protéger le principal et gérer nos actifs. Et troisièmement, nous allons augmenter les bénéfices grâce à l’activité de prêt. Mais quand vous pensez à une entreprise qui se négocie à 50% ou 60% de sa valeur comptable, je pense que la bonne chose à faire est d’essayer d’introduire beaucoup de capital dans l’entreprise que vous ne pouvez pas vraiment contester avec 800 millions de dollars. vaut la peine.

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Rich Gross, Columbia Threadneedle Investments – Analyste senior High Yield [61]

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Non, c’est vraiment utile. Et puis la dernière chose que je voulais vous demander, c’est que vous avez toujours le financement FHLB de 361 millions de dollars. Pensez-vous que vous êtes plus susceptible de simplement rembourser cela avec des liquidités excédentaires par rapport à d’autres opérations de financement (inaudible)?

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Pamela Lynn McCormack, Ladder Capital Corp – Cofondatrice, présidente et directrice [62]

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C’est Pamela. Je pense que je peux répondre à cela. Non désolé. Nous entretenons de bonnes relations avec la FHLB. Et je pense que nous – ces échéances s’étendent jusqu’en 2024, et nous nous attendons à ce qu’elles soient remboursées naturellement. C’est notre – cela continue d’être notre coût de financement le plus bas.

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Analyste non identifié, [63]

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Et puis la dernière chose que j’avais, ce sont les 2 facilités de financement que vous avez faites avec le financement Koch et CLO. De toute évidence, les marchés ont beaucoup changé depuis leur mise en place. Existe-t-il des possibilités de faire d’autres choses similaires à moindre coût aujourd’hui? Et est-ce que cela a du sens pour vous de faire ça?

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Brian Richard Harris, Ladder Capital Corp – Fondateur, PDG et directeur [64]

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Il existe des possibilités de les faire à moindre coût. Et nous pourrions les faire, mais je ne pense pas que ce soit nécessaire. Je pense que nous avons atteint un point vers la fin du trimestre où nous avions trop de liquidités, et c’est pourquoi nous voulions commencer à nous désendetter. Et nous avons payé certaines choses que certains diraient peut-être que nous aurions pu les laisser exceptionnelles. Mais je pense que dans les affres de cette crise de mars et avril, nous en avons peut-être un peu exagéré du côté de la liquidité. Comme je l’ai dit, il y avait 5 choses que nous allions essayer de faire. Et je me souviens m’être assis avec l’équipe de direction en disant: « Voici les 5 choses que nous allons essayer de faire pour lever des capitaux et améliorer la liquidité. » Et nous ne pensions pas vraiment que tous les 5 allaient travailler sur ce marché, mais nous avons pu, à ce moment-là, tenir la table, et tous les 5 se sont produits. Et un autre crédit est vraiment nos partenaires, et je les appelle des partenaires chez Koch. Ils ont fait tout ce qu’ils avaient dit qu’ils allaient faire. Ils n’ont pas du tout bougé l’aiguille. Ils ont fait exactement ce qu’ils avaient dit qu’ils allaient faire. Et au moment de conclure cette dernière transaction, nous étions, à mon avis, déjà sortis du bois. Mais j’avais juste l’impression qu’ils étaient un très bon allié et un très bon partenaire, et ils ont fait tout ce qu’ils avaient dit qu’ils feraient quand ce n’était pas si évident que tout allait bien. Et nous avons donc continué. Et je me souviens avoir dit à notre équipe de direction: « J’espère vraiment qu’un jour, je vais regarder en arrière et vous dire que c’était une erreur d’avoir fait cela. C’était trop cher. » Et – mais c’est une situation temporaire, et nous espérons faire beaucoup plus d’affaires avec ces gens.

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Rich Gross, Columbia Threadneedle Investments – Analyste senior High Yield [65]

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D’accord. Eh bien, bon travail de gestion de la situation, et bonne chance indiscernable]

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Opérateur [66]

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Mesdames et Messieurs, cela conclut notre séance de questions-réponses. Je cède la parole à M. Harris pour ses derniers commentaires.

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Brian Richard Harris, Ladder Capital Corp – Fondateur, PDG et directeur [67]

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Je terminerai ici en remerciant chaleureusement nos investisseurs et votre patience avec nous. Je sais que cela a été une année difficile jusqu’à présent depuis le début de l’année. Mais je pense que nous nous sommes mis en position d’être en attaque ou d’être préparés pour la défense, si nécessaire. Et j’ai hâte de vous retrouver dans 3 mois. Je vous remercie.

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Opérateur [68]

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Je vous remercie. Ceci conclut la conférence d’aujourd’hui. Vous pouvez déconnecter vos lignes à ce moment. Merci pour votre participation.

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