Simulation Assurance santé – Transcription révisée de la conférence téléphonique ou de la présentation des résultats REG 8-May-20 3:00 pm GMT


JACKSONVILLE 18 mai 2020 (Thomson StreetEvents) – Transcription modifiée de la téléconférence ou de la présentation des résultats de Regency Centers Corp Vendredi 8 mai 2020 à 15 h 00 GMT

* Dan M. Chandler

* James D. Thompson

* Michael J. Mas

Capital One Securities, Inc., Division de la recherche – Vice-président principal et analyste principal de la recherche sur les actions

* Shivani A. Sood

Salutations. Bienvenue à l’appel des résultats du premier trimestre 2020 des Regency Centers. (Instructions pour l’opérateur) Veuillez noter que cette conférence est en cours d’enregistrement. À ce moment, je cède la parole à Laura Clark, vice-présidente principale, Marchés des capitaux. Madame Clark, vous pouvez commencer.

Bonjour et bienvenue à la conférence téléphonique sur les résultats du premier trimestre 2020 de Regency. Je suis accompagné aujourd’hui de Lisa Palmer, présidente et chef de la direction; Mike Mas, directeur financier; Mac Chandler, directeur des investissements; Jim Thompson, chef de l’exploitation; et Chris Leavitt, vice-président principal et trésorier.

Pour rappel, la discussion d’aujourd’hui contient des déclarations prospectives sur les activités commerciales et financières futures de l’entreprise. Ceux-ci sont basés sur les attentes actuelles de la direction et sont soumis à des risques et incertitudes. Les facteurs et les risques qui pourraient faire en sorte que les résultats réels diffèrent sensiblement de ces déclarations sont inclus dans notre présentation d’aujourd’hui et dans nos documents déposés auprès de la SEC. La discussion d’aujourd’hui contient également des mesures financières non conformes aux PCGR. Les mesures financières PCGR comparables sont incluses dans les résultats financiers de ce trimestre, qui sont toutes publiées sur notre site Web Relations avec les investisseurs.

Je vais maintenant passer la parole à Lisa qui abordera les priorités clés de Regency à la lumière de la pandémie COVID-19. Une présentation fournissant des informations supplémentaires concernant les mises à jour et les impacts de COVID-19 est publiée sur notre site Web. Lisa?

Merci Laura. Bonjour à tous. Les deux derniers mois ont été une expérience qu’aucun de nous n’aurait pu imaginer, ni qu’aucun de nous n’oubliera jamais. J’espère que vous allez tous bien. Je connais plusieurs d’entre vous qui ont été personnellement touchés pendant cette période difficile, et nos pensées vous accompagnent.

Nos pensées et notre appréciation accompagnent également celles qui sont en première ligne. Les travailleurs de la santé, les responsables de la sécurité publique, les premiers intervenants, les chauffeurs-livreurs et pour nommer beaucoup plus d’employés des nombreuses entreprises de vente au détail qui continuent de fournir à notre pays des biens et services essentiels, tous travaillent avec courage pour servir, protéger et subvenir aux besoins nous tous.

Au cours de cette pandémie, Regency s’est engagée à assurer le bien-être des membres de notre équipe, des locataires et des personnes dans les collectivités desservies par nos propriétés. Nous avons la chance d’avoir les ressources et les systèmes en place pour permettre à nos équipes de travailler à distance. Dans le même temps, nos équipes de gestion immobilière et patrimoniale ont continué de répondre de manière appropriée à toute demande de locataire sur site. Je suis extrêmement fier de la façon dont tout le monde à Regency a répondu. Et je suis particulièrement fier du travail infatigable effectué par nos équipes de gestion immobilière. Je vous remercie tous.

Comme pour toute perturbation majeure, votre position au début de cette perturbation est si critique. Ces entreprises en position de force auront un avantage significatif pour émerger avec succès. Chez Regency, nous avons travaillé avec diligence et réflexion pour bâtir une entreprise capable de résister aux défis et à l’adversité grâce à la force de notre combinaison inégalée d’avantages stratégiques, qui n’ont jamais été aussi pertinents qu’aujourd’hui: nos employés, notre portefeuille, notre programme de développement et notre bilan.

Notre portfolio. Un accent sur la nécessité, le service, la commodité et la valeur. Plus de 80% de notre portefeuille national de centres commerciaux de quartier et communautaires sont ancrés dans une épicerie et 10% comprennent un marchandiseur de masse, comme Walmart ou Target, une pharmacie nationale ou un magasin de rénovation, comme Lowe’s ou le Home Depot. Nos équipes locales, 22 bureaux à travers le pays, ont travaillé avec diligence avec les locataires et les vendeurs, permettant à toutes nos propriétés de rester ouvertes et opérationnelles, permettant à nos locataires de continuer à fournir les biens et services dont les quartiers environnants ont besoin.

En fait, en avril, environ 60% de nos locataires ont été autorisés à opérer sous une forme ou une autre, notamment dans des catégories telles que l’épicerie, les médicaments, les banques, les restaurants, les animaux de compagnie et les fournitures de bureau. Le reste de notre portefeuille est occupé par de nombreux détaillants de qualité supérieure, tels que TJX ou Burlington, ainsi que par de nombreux autres fournisseurs de détail et de services désireux de rouvrir. Nous bénéficions également d’un pipeline de développements et de réaménagements de haute qualité que notre talentueuse équipe d’investissement a structuré pour nous fournir un calendrier et une flexibilité financière, nous offrant ainsi la possibilité de continuer à avancer pendant cette période ou de faire une pause, en positionnant ces projets pour la création de valeur future sur le long terme.

Enfin, mais certainement pas des moindres, l’un des plus grands avantages de Regency est notre bilan extrêmement solide avec un faible effet de levier, un faible ratio de distribution avec un niveau de cash-flow libre le plus élevé du secteur, des liquidités pour respecter nos engagements et une gestion réfléchie des échéances. Ce positionnement intentionnel est un élément clé de notre stratégie et le maintien de cette solidité financière est d’une importance cruciale.

Compte tenu de la possibilité que nous soyons encore en mesure de maintenir le dividende actuel même au-delà de ce trimestre, compte tenu de notre solide situation financière, notre conseil a approuvé le paiement intégral de notre dividende au taux de 0,595 $ par action. Cela dit, au cours des prochains mois, la direction et le Conseil d’administration surveilleront attentivement l’étendue et le succès de l’ouverture du pays et de l’économie, le comportement des consommateurs, la performance des détaillants, les résultats réels de Regency et notre vision de la future sélection de loyers et de NOI. Et même si nous reconnaissons qu’il peut encore y avoir de l’incertitude lorsque nous aurons nos appels sur les résultats avec vous en août, nous devrions avoir une bien meilleure vision des impacts de la pandémie et de la récession sur notre entreprise.

Je tiens à souligner que les futures décisions importantes qui en résulteront seront très délibérées. Ceci conclut les décisions relatives au niveau du dividende trimestriel, où nous devons et nous peserons les liquidités à court terme et les paramètres du bilan avec les attentes futures pour le portefeuille de Regency, y compris la préservation de notre solidité financière pour nous positionner au mieux pour atteindre nos objectifs stratégiques et surperformance soutenue. Aucun de nous n’aurait pu imaginer les défis actuels auxquels sont confrontés notre pays, l’économie, les détaillants du centre commercial. Mais même dans cet environnement, je suis fermement convaincu que Regency non seulement réussira à surmonter cette crise et ouvrira la voie vers la nouvelle normalité, mais prospérera également dans le monde post-pandémique.

Ma conviction remonte aux avantages stratégiques de Regency: un portefeuille de haute qualité axé sur la nécessité et la commodité, nos capacités de gestion et de développement d’actifs à valeur ajoutée, la solidité de notre bilan et de notre position de liquidité et notre équipe inégalée de professionnels expérimentés. En cela, ma confiance est inébranlable. Jim?

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James D. Thompson, Regency Centers Corporation – Vice-président exécutif et chef de l’exploitation [4]

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Merci, Lisa. Avant d’entrer dans le détail des impacts du COVID-19, je pense qu’il est important de revenir rapidement sur la dynamique solide du premier trimestre que nous avons connue avant le début de la pandémie.

La croissance des loyers et des loyers de base au premier trimestre a dépassé nos attentes. Bien que l’activité de location ait été clairement affectée par la situation COVID, nous avons encore pu exécuter un certain nombre de renouvellements au cours des 2 derniers mois et nous continuons à négocier de nouveaux baux avec de nombreux locataires. De nombreux locataires ancrés tels que Publix, Target, Wegmans et TJX, ainsi que des pharmacies, des établissements médicaux et des banques, continuent de rechercher de nouveaux contrats pendant cette période. Nous assistons déjà à une reprise de l’activité sur les marchés où les directives relatives aux abris sur place sont assouplies, et nous sommes convaincus que l’activité de location augmentera une fois que nous aurons plus de clarté sur les réouvertures à travers le pays.

Comme Lisa l’a mentionné, la priorité absolue de nos équipes de gestion d’actifs continue d’être le maintien de la sécurité et du bien-être des membres de notre équipe, des locataires, des propriétés et des clients dans nos communautés. Toutes nos propriétés sont ouvertes et fonctionnent pendant toute la durée de la pandémie. En plus de tendre la main à chacun de nos 8 000 locataires et de continuer à faire des affaires sur place régulièrement en toute sécurité, notre groupe de gestion d’actifs a également mis en place notre site Web d’assistance aux locataires. Le site comprend des ressources que nos locataires sont en mesure d’exploiter ainsi que des directives sur la façon dont ils peuvent accéder et postuler pour le gouvernement ou d’autres programmes d’aide.

Nous avons récemment organisé un webinaire auquel des centaines de nos locataires ont assisté, fournissant de plus amples informations sur les plans de Regency pour aider les locataires à rouvrir leur entreprise avec succès et en toute sécurité. À la fin du mois d’avril, environ 40% de nos locataires étaient fermés, même si nous prévoyons que dans les 30 prochains jours, bon nombre de ces détaillants commenceront à mettre en œuvre des plans de réouverture à mesure que les fermetures obligatoires seront levées. Nous avons perçu 62% de notre loyer de base au prorata pour le mois d’avril. Cela comprend un taux de collecte de plus de 90% auprès des locataires jugés essentiels, ce qui représente près de la moitié de notre ABR au prorata. Les collections d’avril pour les restaurants, qui représentent environ 19% de notre ABR total, étaient de 41%.

Enfin, le taux de collecte d’avril pour les autres catégories de vente au détail et de services, qui représente un peu plus du 1/3 de notre ABR annuel, était de 37%. Compte tenu de l’incertitude persistante sur le marché et de l’ampleur des impacts futurs, nous restons aux premiers stades de la collaboration avec les locataires sur des plans potentiels de report de loyer pour aider nos détaillants, en particulier ceux qui ont été totalement fermés pendant une certaine période, leur permettant de se concentrer sur la réouverture et commencer à reconstruire leur clientèle. Nous reconnaissons que le succès de Regency, comme il l’a toujours été, est lié à nos locataires. Nous visons donc à travailler avec nos détaillants, à comprendre leurs besoins tout en étant conscients de nos droits contractuels et de nos objectifs stratégiques à long terme.

À mesure que les mandats sont levés et que nous commençons à aider nos locataires et nos centres à faire la transition vers un environnement post-COVID, nos équipes sont prêtes à apporter des ajustements au fonctionnement de nos centres, comme faciliter plus d’achat en ligne et des zones de ramassage, ajouter des zones d’hygiène des mains installer des rappels de signalisation de distanciation sociale et interdire l’utilisation de certains espaces communs jusqu’à ce qu’ils soient jugés sûrs pour tous les clients.

Tout comme l’équipe et le portefeuille de Regency ont traversé avec succès divers cycles et perturbations au cours de l’histoire, nos équipes sont bien équipées et font tout ce qui est en notre pouvoir pour aider nos locataires et nos propriétés à se préparer à récupérer aussi efficacement et rapidement que possible. Mac?

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Dan M. Chandler, Regency Centers Corporation – Vice-président exécutif et CIO [5]

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Merci, Jim. Nous continuons d’avoir confiance en notre capacité à créer de la valeur à long terme grâce à un développement et à un réaménagement disciplinés. Cela dit, compte tenu de l’environnement actuel, il est prudent de réévaluer la portée, le calendrier et les investissements prévus dans chacun de nos projets en cours ainsi que notre vaste pipeline. Nous nous rendons compte de l’importance de réévaluer nos projets pour déterminer si des modifications peuvent être nécessaires alors que nous réfléchissons aux besoins futurs de nos détaillants et de leurs clients, y compris les changements potentiels à la conception et aux formats.

À la fin de 2019, nous avions environ 350 millions de dollars d’aménagements et de réaménagements en cours, avec près de 225 millions de dollars restant à investir. Depuis le début de la pandémie, nous avons soigneusement réévalué le calendrier et la portée futurs de chacun de ces projets. À la suite de ce processus, nous avons l’intention de terminer la construction des projets qui sont presque terminés ainsi que ceux pour lesquels nous avons des obligations de location dans la ville. Nous investirons environ 80 millions de dollars pour réaliser ces projets. Nous avons également la chance que, dans un certain nombre d’autres projets, la construction ait été à un point où nous avons pu nous arrêter sans subir d’impacts importants sur notre création de valeur à long terme. Cela nous a permis de différer sélectivement un investissement d’environ 145 millions de dollars d’engagements en cours.

Pour les projets poursuivant la construction comme prévu, y compris le village de Hunter’s Lake à Tampa et Point 50 à Fairfax, Virginie, la portée et les coûts sont essentiellement inchangés. Pour d’autres projets comme le Carytown Exchange à Richmond, l’Abbott à Harvard Square et le Market Common Clarendon à Arlington, nous avons l’intention de répartir progressivement nos investissements dans ces projets, ce qui nous offrira de la flexibilité pour déterminer l’orientation future la plus appropriée. Un marché public de Culver à Los Angeles et Serramonte Center dans la région de la baie, où nous n’avons pas encore commencé la construction verticale, nous avons suspendu l’activité pour laisser plus de temps pour étudier et potentiellement échelonner ces projets. Des investissements comme ceux-ci nécessitent un réexamen plus important de la location, de la portée, du calendrier et du retour sur investissement, compte tenu de l’impact de la réponse continue de la pandémie de COVID-19. Nous serons certains de vous informer de nos plans révisés dès qu’ils seront plus clairs.

Nous examinons également en profondeur notre portefeuille d’investissements à court terme et nous continuerons de positionner ces opportunités pour commencer tout en préservant le caractère facultatif afin de gérer au mieux nos engagements à court terme jusqu’à ce que nous ayons une meilleure visibilité de nos flux de trésorerie disponibles. Nous avons la chance d’être en mesure de continuer à faire avancer ces projets, tout en évaluant le calendrier et la portée de nos plans. Cela inclut des projets, tels que Westbard Square à Bethesda et Costa Verde sur le marché UTC de San Diego, où nous restons ravis de démarrer ces projets lorsque le moment est venu.

Il est important de noter que ces projets sont des réaménagements majeurs de centres commerciaux existants. Tout calendrier différé de notre investissement différentiel est atténué par notre capacité à maintenir le RIN à partir de la liste actuelle des locataires. Nous restons convaincus des opportunités de création de valeur à long terme qu’offrent ces sites d’exception. Mais en même temps, je comprends que ces investissements nécessitent de la patience et de la discipline, deux pierres angulaires de la stratégie d’investissement éprouvée de Regency. Mike?

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Michael J. Mas, Regency Centers Corporation – Vice-président exécutif et directeur financier [6]

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Merci, Mac, et bonjour à tous. Je vais commencer par nos résultats du premier trimestre où nous étions bien partis pour l’année par rapport à nos attentes initiales. Bien que cela n’indique pas les résultats attendus pour l’année entière, je pense qu’il est important de savoir que l’environnement d’exploitation était assez sain. Cependant, après avoir réservé pour les créances ouvertes, en raison de la pandémie, la croissance du PNB pour les mêmes biens pour le trimestre s’est établie à 70 points de base.

Comme indiqué lors de notre dernier appel de résultats, nous avions prévu un taux de croissance négatif au premier trimestre, tiré par les démissions liées à la faillite, mais nos résultats sous-jacents étaient toujours meilleurs que ces attentes. Cependant, comme bon nombre d’entre vous le savent, les PCGR exigent que nous réservions pour les créances que nous recouvrons, la totalité de l’obligation de location est moins que probable. Compte tenu de l’environnement actuel, nous avons examiné toutes les créances en mettant l’accent sur les locataires non essentiels, les restaurants, les locataires locaux, les locataires qui n’ont pas payé de loyer et tous les locataires de la liste de surveillance. Toute créance qui était moins que probable était réservée, et nous comptabiliserons les produits au fur et à mesure que ces montants seront reçus.

Cela s’est traduit par une charge pour créances irrécouvrables sur la croissance des mêmes propriétés au cours du trimestre d’environ 2 millions de dollars supérieure à ce que nous avions initialement prévu. Parallèlement et comme l’exige la norme, la modification des attentes en matière de recouvrabilité pour certains locataires a également entraîné une annulation du loyer linéaire non monétaire connexe d’environ 3,5 millions de dollars. Nous continuerons d’évaluer nos réserves – nos réserves de revenus de location irrécouvrables à mesure que la situation actuelle évolue.

Passons maintenant au bilan et à notre position de liquidité. Au fil des ans, nous nous sommes engagés à adopter un ensemble de principes rigoureux afin de maintenir la solidité et la flexibilité du bilan, mis en évidence par de faibles niveaux de levier, la maximisation des flux de trésorerie disponibles, l’accès à la liquidité pour répondre à nos besoins et un profil d’échéance bien échelonné pour réduire les risques. En conséquence, nous sommes très bien positionnés du point de vue du bilan et de la liquidité alors que nous nous orientons vers l’atténuation des impacts de la réponse continue à cette crise sanitaire.

Au cours du trimestre, nous avons pris plusieurs mesures pour consolider davantage notre position, notamment le règlement de notre offre d’actions à terme et le retrait de notre facilité de crédit renouvelable. Ces actions, lorsqu’elles sont agrégées au produit de la vente d’immeubles clôturé au cours du trimestre, positionnent Regency avec un solde de trésorerie de 735 millions de dollars, qui, combiné à la capacité non utilisée, fournit une liquidité totale d’environ 1,3 milliard de dollars. Tout en protégeant et en améliorant notre position de liquidité, nous gérons également avec soin tous les futurs besoins en capital, y compris les dépenses de développement, les dépenses au niveau de la propriété ainsi que les frais généraux et les paiements de dividendes, comme mentionné précédemment par Lisa.

Surtout et pour amplifier ce que Lisa a dit, nous surveillerons attentivement l’impact continu de la réponse à la pandémie sur nos flux de trésorerie, et les dividendes futurs seront soumis à notre confort constant avec notre position de liquidité, nos ratios de levier et nos prévisions de revenu imposable. Enfin, comme nous l’avions annoncé précédemment, nous avons retiré nos objectifs 2020 en raison des incertitudes extrêmes de l’impact de la situation COVID-19. Nous sommes impatients de fournir à nouveau des conseils lorsque nous aurons plus de clarté sur les réouvertures et les impacts sur notre entreprise. Nous comprenons la nécessité de disposer d’informations en temps opportun dans cet environnement en évolution rapide et nous nous engageons à être aussi transparents que possible.

À cette fin, comme nous l’avons fait en mars, nous fournirons des mises à jour importantes des activités au milieu du trimestre, si cela est justifié. Cela met fin à nos remarques préparées et nous accueillons maintenant vos questions.

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Questions et réponses

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Opérateur [1]

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(Instructions de l’opérateur)

Notre première question vient de la lignée de Christy McElroy avec Citi.

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Christine Mary McElroy Tulloch, Citigroup Inc, Division de la recherche – Directrice et analyste principale [2]

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Ma première question s’adresse à Mac. Je fais simplement le suivi de certaines de vos remarques liminaires. En ne pensant qu’au pipeline de construction et en comprenant que vous reportez 145 millions de dollars de CapEx. En supposant pour l’instant, cela consiste simplement à suspendre et à expulser ces dépenses et à étendre le pipeline, dans quelle mesure allez-vous revoir cela pour réduire potentiellement de manière permanente la portée de ces projets et réduire ces dépenses d’usine et ces projections? Et étant donné que vous avez supprimé certaines des projections de rendement, quel impact devrions-nous attendre de ces retards et interruptions sur ces projections de rendement?

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Dan M. Chandler, Regency Centers Corporation – Vice-président exécutif et CIO [3]

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Merci, Christy. Je dirais que nous allons revoir ce pipeline en permanence. C’est encore très tôt dans le processus. Et comme la visibilité devient plus claire, nous réévaluerons ces projets. Et comme nous l’avons mentionné, cela a à voir avec la location, le calendrier et la portée et notre retour sur investissement. Il est donc un peu trop tôt pour dire quand ces projets reviendront, et dans certains, nous choisissons de ne pas faire de pause mais d’arrêter. Mais je pense qu’à ce stade, nous croyons beaucoup à ces projets. Nous croyons aux emplacements et au concept. Et nous pensons qu’à long terme, ce seront des projets formidables. Donc, à ce stade, nous avons juste besoin de prendre un peu plus de temps pour étudier ces projets. Je ne peux donc pas vous donner beaucoup plus de clarté à ce stade, mais nous les réexaminons constamment. Et nous en saurons plus au fil des trimestres, nous serons sûrs de mettre à jour tout le monde.

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Christine Mary McElroy Tulloch, Citigroup Inc, Division de la recherche – Directrice et analyste principale [4]

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D’accord. Question – la deuxième question s’adresse à Mike. Vous avez déjà commencé à devenir manifestement plus conservateur dans l’évaluation de la recouvrabilité de vos baux. Quel pourcentage de – de votre ABR avez-vous converti en comptabilité de caisse au premier trimestre? Et peut-être pourriez-vous donner un peu plus de couleurs sur la façon dont vous aborderez ce processus en pensant à la comptabilité du 2Q dans cet environnement?

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Michael J. Mas, Regency Centers Corporation – Vice-président exécutif et directeur financier [5]

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Merci pour la question. Je pense qu’il est un peu trop tôt pour répondre à cela, votre première partie de votre question, combien avez-vous converti en comptabilité de caisse? Ce que nous avons fait à la fin du trimestre concernait vraiment les créances qui étaient dans nos livres à ce moment-là. Et en utilisant avril, la réaction d’avril à la crise sanitaire, pour informer notre évaluation de la rentabilité. C’était donc tout simplement – notre probabilité de recouvrement a diminué pour un certain segment de nos locataires en mars.

Alors que nous entrons dans le deuxième trimestre, je pense que c’est là que la pertinence de votre question entrera en jeu, et il reste encore beaucoup à déterminer. Au fur et à mesure que nous progressons dans l’ouverture, nous travaillons avec nos locataires sur les modifications du bail dans la mesure où elles sont nécessaires et le contexte de toutes ces discussions et de ces accords nous informera lorsque nous réfléchirons à la façon dont la norme s’applique aux revenus. reconnaissance. Et vous vous enfoncez le clou dans la tête, certaines de ces modifications continueront à entraîner la comptabilité d’exercice, certaines seront converties en comptabilité de caisse, et c’est à nous, et nous ferons le meilleur travail possible pour vous informer et tous de nos investisseurs et parties prenantes dans cet impact à l’avenir.

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Opérateur [6]

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La question suivante vient de la lignée de Greg McGinniss avec la Banque Scotia.

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Greg Michael McGinniss, Banque mondiale et marchés de la Banque Scotia, Division de la recherche – Analyste [7]

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Je vois donc quelques rapports quelque peu désastreux sur les retombées potentielles des détaillants en raison de la pandémie, principalement dans les vêtements, les détaillants spécialisés et les restaurants. Je suis simplement curieux de savoir quelle a été votre exposition aux faillites jusqu’à présent cette année? Comment votre liste de surveillance a-t-elle évolué pendant la pandémie? Et quelles mesures vous prenez pour essayer d’atténuer les retombées potentielles?

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James D. Thompson, Regency Centers Corporation – Vice-président exécutif et chef de l’exploitation [8]

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Greg, je suis désolé, peut-être un petit record cassé trop tôt pour le dire. Et en fait, ça l’est. Je pense vraiment qu’à un niveau élevé, rien n’a vraiment changé par rapport à notre liste de surveillance. Le dimensionnement de notre liste de surveillance est à peu près le même qu’il l’a été. C’est moins de 5% de notre ABR identifié. Prévoyons-nous qu’il pourrait y avoir une certaine accélération des défaillances des locataires et des dépôts de bilan? Absolument. C’est un environnement qui en résultera certainement. Mais nous n’avons ajouté aucun élément important à notre liste de surveillance depuis un certain temps, et je ne pense pas que la situation ait abouti à cela.

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Lisa Palmer, Regency Centers Corporation – présidente, chef de la direction et directrice [9]

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Et je pense que j’ajouterais, comme je pense à la partie de l’immobilier commercial dans laquelle nous opérons, je pense qu’il est le mieux placé. Quel que soit ce monde post-pandémique, j’aime le fait que nous soyons proches des quartiers et que nous ayons des centres commerciaux ancrés dans les épiceries et la qualité de notre immobilier. C’est quelque chose qui était vrai avant COVID, et ce sera certainement, je pense, encore plus vrai après COVID, car les détaillants continuent de se concentrer sur une présence physique, dont je pense qu’ils ont encore besoin. Et si quelque chose que cela a peut-être mis en évidence certaines des difficultés et le coût de livraison et de ramassage et qu’une présence physique va vraiment être critique dans le cadre de leur stratégie globale et être proche du client et avoir le meilleur emplacement va être d’une importance cruciale pour eux.

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Greg Michael McGinniss, Banque mondiale et marchés de la Banque Scotia, Division de la recherche – Analyste [10]

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D’accord. C’est juste. Et puis, Lisa, voyez-vous beaucoup d’avantages des prêts prévus par la Protection de chèque de paie? Je veux dire, vos locataires ont-ils réussi à obtenir ces fonds? Et les utilisent-ils pour payer des loyers? Ou est-ce plus si juste garder les gens employés et vous devrez peut-être intervenir et aider du côté du loyer?

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Lisa Palmer, Regency Centers Corporation – présidente, chef de la direction et directrice [11]

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Je vais – je vais laisser Jim creuser vraiment cela, mais cela me donne l’occasion de donner un autre cri à notre équipe de gestion immobilière, dont Jim a finalement la responsabilité. Je vais donc lui permettre d’entrer dans les détails. Mais notre équipe a fait – a vraiment travaillé sans relâche depuis le début de cette pandémie, en restant en contact avec tous nos locataires, et en particulier les locataires locaux qui n’ont pas accès aux marchés des capitaux pour les surmonter. Et je vais donc laisser Jim en parler.

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James D. Thompson, Regency Centers Corporation – Vice-président exécutif et chef de l’exploitation [12]

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Oui, Greg, nous avons évidemment passé beaucoup de temps à partager des informations, à éduquer et, dans certains cas, à vraiment aider certains locataires locaux à remplir physiquement les formulaires de demande d’aide. Nous avons organisé des webinaires. Donc, nous – je pense que nous avons fait du très bon travail pour aider les gens de la région à avoir accès à ces – ces programmes. Et à partir d’un – je ne peux pas vous dire exactement quel est le pourcentage de personnes qui ont bénéficié de ce programme, mais je dirai que plusieurs locataires ont essentiellement payé leur loyer en avril en raison du fait qu’ils ont pu accéder ceux. Il y a donc une indication que cela a fonctionné. Alors que nous approfondissons les conversations avec les locataires qui certainement – cette réponse entrera en jeu en ce qui concerne la façon dont nous évaluons les besoins supplémentaires dont ils peuvent avoir besoin pour rouvrir.

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Opérateur [13]

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La question suivante est de la ligne de Craig Schmidt avec Bank of America.

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Craig Richard Schmidt, BofA Merrill Lynch, Division de la recherche – Directeur [14]

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Je me demandais simplement, car les mandats et certains de vos marchés sont levés et les détaillants non essentiels peuvent ouvrir. Quelle a été l’acceptation par les consommateurs de l’ouverture de ces locataires en termes de shopping plus discrétionnaire?

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James D. Thompson, Regency Centers Corporation – Vice-président exécutif et chef de l’exploitation [15]

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Craig, c’est évidemment très, très tôt. Le Texas a en quelque sorte mené la charge avec l’ouverture le 1er mai. Je peux vous donner quelques informations limitées, ce que nous entendons de nos gens sur le terrain. Numéro un, je pense que tous les détaillants qui retournent au travail, si vous le souhaitez, sont très, très concentrés sur la garantie que nos clients sont – se sentent en sécurité et essaient de s’assurer qu’ils ont un environnement très accueillant mais sûr pour que les clients reviennent . Donc, tout le monde est en tête pour s’assurer que les clients se sentent bien de revenir. Je dirais que, du point de vue des restaurants, les gens à service complet, en ce moment, il y a une occupation de 25%. Ce que nous avons vu, en général, c’est que les gars à service complet s’en tiennent à – pour y aller maintenant, parce que je pense que – notre impression est qu’ils attendent une occupation à 50% où cela peut avoir plus de sens pour ramener leurs gens en ligne et rendre les repas en chambre plus rentables pour eux.

Cela ne veut pas dire que certains des Jersey Mike et ce genre de gens en profitent beaucoup, et nous l’avons vu ici en ville à BurgerFi, où ils ont ouvert leurs portes, ils ont des gens à l’intérieur. Ils ont un bon espacement, et le client l’a adopté jusqu’à présent. Médical, dentaire, encore une fois, prudent, réouverture lente. Et la seule chose que je dirais à Atlanta, ce que nous avons remarqué, c’est lorsque les salons se sont ouverts, les lignes, comme vous pouvez l’imaginer, ont été franchies. Alors littéralement par la porte. C’est une catégorie qui est revenue assez rapidement. De toute évidence, ils mettent en place des protocoles de salle d’attente, un certain nombre de chaises, mais ils rebondissent assez rapidement.

Les gymnases d’Atlanta ont reçu le feu vert. Franchement, en ce moment, ce que nous avons vu, c’est qu’ils adoptent une approche prudente, et je pense, correcte en quelque sorte d’attendre un peu pour être sûrs que lorsqu’ils sortiront, ils auront un très bon programme, ils auront obtenu des protocoles en place. Encore une fois, la confiance des consommateurs sera essentielle à tout cela pour que le consommateur revienne. Et c’est à peu près toutes les couleurs que j’ai vraiment pour ce que j’ai vu jusqu’à présent.

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Craig Richard Schmidt, BofA Merrill Lynch, Division de la recherche – Directeur [16]

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Non, c’est super. Il est intéressant de voir où se situent les priorités. Je suppose une autre chose. Je me demandais si le programme d’allégement des loyers un peu plus libéral de Publix a informé vos négociations de report de loyer avec vos locataires?

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James D. Thompson, Regency Centers Corporation – Vice-président exécutif et chef de l’exploitation [17]

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Réponse courte, non. Comme je l’ai indiqué dans le discours d’ouverture, nous en sommes aux premiers stades de la négociation. Nous n’adoptons certainement pas du tout une approche globale. Nous sommes très réfléchis, stratégiques et ciblés. Chaque locataire sera traité individuellement. Notre objectif est de négocier un terrain d’entente afin que nos détaillants soient ouverts et vendent des biens et des services dès que possible. Heureusement, nous bénéficions d’une plateforme de grande qualité, et la majorité de nos locataires ont bien performé sur nos actifs et souhaitent être ici. Je pense donc que nous sommes tous deux très désireux de faire ce travail et derrière nous. Et donc en ce moment, je dirais qu’il y a un très bel équilibre dans la négociation. Ils veulent être là. Nous voulons qu’ils soient là, et nous essayons, aussi rapidement et rapidement que possible, de passer à travers toute négociation de documents.

Mais à ce jour, je dirai que les conversations ont été productives, positives et, franchement, conformes à nos attentes.

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Opérateur [18]

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Notre prochaine question vient de la lignée de Shivani Sood avec Deutsche Bank.

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Shivani A. Sood, Deutsche Bank AG, Division de la recherche – Research Associate [19]

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L’équipe Regency a donc l’habitude de travailler avec des capitaux tiers, et vous avez certainement un large bassin de capitaux à votre disposition. Alors, juste curieux de voir comment ces conversations ont évolué ces dernières semaines? En particulier, compte tenu de l’utilisation des centres commerciaux dans les centres de distribution au cours des dernières semaines, s’il y a du capital supplémentaire et une demande de certains de vos partenaires?

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Dan M. Chandler, Regency Centers Corporation – Vice-président exécutif et CIO [20]

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Shivani, j’apprécie la question. Nous sommes – je vais commencer avec juste la liquidité du point de vue du capital. Nous avons la chance de nous associer à certains des plus grands fonds de pension du pays: CalPERS, CalSTRS, State of Oregon. Et dans ces relations de longue date, nous avons, comme vous l’avez dit, accès au capital. Nos partenaires ont également accès au capital. Et le plan que Jim et son équipe opèrent pour travailler avec nos locataires afin de minimiser la perturbation des revenus et des flux de trésorerie au mieux de nos capacités, nos partenaires sont d’accord avec notre approche. Et cela n’a pas été surprenant à voir. Je pense que c’est le produit d’une relation de longue date entre nous. Cela a donc été réconfortant. Sur le – je pense que ce que vous demandez est plus une question prospective de type de produit. Et je pense que notre – encore une fois, notre alignement d’intérêt est là. Nous – il y a toujours un intérêt à investir des capitaux dans les épiceries fondées sur la nécessité, sur les marchés de capitaux privés. Et nos partenaires, ceux que j’ai mentionnés, ont toujours posé des questions sur la poursuite des opportunités d’investissement avec Regency, compte tenu de notre performance historique. Je dirais donc notre vision de l’avenir de l’espace, qui est positive. And I think there’s been no better time to prove out the concept and the relevancy of this product type than now, especially with the essential retail requirement that this country needs. And our partners agree with that, and they believe in that as well.

And going forward, though, I don’t know necessarily that our capitalization strategy has changed. And that — I don’t know Regency’s plans to add to our portfolio from a joint venture perspective has changed as a result of this environment. We still feel like the portfolio we currently own with our partners is about appropriately sized, and we aren’t actively looking to increase that share.

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Lisa Palmer, Regency Centers Corporation – President, CEO & Director [21]

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But I do think it’s also important, and many of you have heard us talk about this in the prior meetings, one-on-one meetings as well as on calls, that we’ve always — we value those relationships with our partners. And we always thought of them as long term. And while we haven’t needed their capital for quite some time now, we believe that treating people right and doing well by your partners may, at some time, pay off in the future. And who knows what the future holds and whether we might need to access third-party capital. And I think the good thing is is I believe, that would be available to us if we so chose.

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Shivani A. Sood, Deutsche Bank AG, Research Division – Research Associate [22]

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That’s great to hear. And then in terms of the mortgage debt on specific properties, curious if the 62% rent receipts in April, if that would potentially trigger any revaluation requirements or covenants? I guess, is there anything we should be aware of there?

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James D. Thompson, Regency Centers Corporation – Executive VP & COO [23]

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No, nothing to be aware of there. We’ve been in communication with all of our mortgage holders. In fact, we’ve actually closed on $225 million of mortgages in the first quarter of this year, and that many of those closings extended into the shutdown in the health crisis. And I have to make a point to appreciate and congratulate our capital markets team, Andrew Mumford, who runs that — the mortgage business for us at Regency has done a remarkable job, maintaining those relationships, closing on those projects. Our lenders, we appreciate them, living up to their commitments when, in fact, there was an opportunity not to do that. Again, I think that action speaks to our relationships, the value we’ve created over the past, and importantly, the product type. I think these lenders understand that they’re getting into a durable asset class, highlighted by highly productive grocery stores. And at the end of the day, we’re happy and comforted to close those loans this quarter.

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Lisa Palmer, Regency Centers Corporation – President, CEO & Director [24]

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Not this quarter. We closed them this week.

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James D. Thompson, Regency Centers Corporation – Executive VP & COO [25]

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This week.

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Opérateur [26]

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The next question comes from the line of Richard Hill with Morgan Stanley.

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Ronald Kamdem, Morgan Stanley, Research Division – Research Associate [27]

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You’ve got Ronald Kamdem on for Richard Hill. Two quick ones from me. The first one is just going back to the dividend decision, just — would like just a little bit more color on sort of the thought process there. Because, I think, as you know, I think nobody really knows what’s happening — what’s going to happen over the next 3, 6, 12 months. But are we supposed to read into that, having seen the April data if things don’t get worse? You felt comfortable that the dividend could be maintained at these levels. Obviously, if things do get worse, everything is off the table. But just trying to get a sense of sort of what are the scenarios that were thought through about that decision.

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Lisa Palmer, Regency Centers Corporation – President, CEO & Director [28]

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Bien sûr. I’m really just going to reiterate what I said in the prepared remarks. And again, I’ll go back to something that is clearly part of our strategic objectives and that’s positioning our balance sheet to really be able to withstand, and oftentimes, we said the next recession, that we never quite imagined that it would be like this. But we’ve intentionally strengthened that and positioned ourselves so that we really could withstand some disruption. And it’s just — it’s early. It is — we’re really early in this situation and the circumstances that we don’t know what will happen over the next 3, 6, 12 months. But with that said, we came into this with really low payout ratios, right? Our FFO payout ratio is in the low 60%. Our AFFO payout ratio in the low 70% range. And what that afforded us was a very high absolute level of free cash flow.

We then — we worked to defer some of our capital spend on our developments. That provides us even more financial flexibility. And we do believe, because we are — there is uncertainty and so much that’s unknown, but there’s still a possibility that we’ll be able to maintain the current dividend. And so with that said, we were very confident in paying this second quarter dividend. But again, as I said in my prepared remarks, we’re going to monitor really closely what happens over the next 3 months. The consumer — Jim had mentioned it, consumer confidence is such a big part of this and how the consumer behaves. You can open the stores, but if they don’t go in, that’s going to impact the success of our tenants. And we will be — we will stay really close to it, and management and the Board are going to manage this closely.

And it’s a critical balance because, again, I just said, positioning ourselves to achieve our strategic objectives is critically important. And we’re going to have to weigh paying the dividend with that financial strength to ensure that we can achieve our objectives in the future as well and best be positioned to do that.

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Ronald Kamdem, Morgan Stanley, Research Division – Research Associate [29]

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Helpful. My second question was just on going back sort of expenses and — maybe can you provide some color on how much of your expenses can actually be deferred in some ways or form, right? We’re assuming things like property taxes, utilities probably can’t. But just how much of those can be deferred? And the corollary to that question would be what level of rent collection is sort of breakeven to cover those expenses?

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Michael J. Mas, Regency Centers Corporation – Executive VP & CFO [30]

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Sûr. From an OpEx perspective, listen, we believe we operate a best-in-class shopping center at a best-in-class efficiency rate. So when you really think of — and then as we mentioned on the call, all of our shopping centers are open in over — approaching 60% of our tenants that are operating. So when you think about that, the flexibility within the line items of operating expenses, we feel like we’re running — they’re more fixed than variable, although we’re doing what we can to enhance and provide liquidity to ourselves where we can. Where you can move the needle a little more at the property level on CapEx, but certainly, to the extent the leasing environment slows down, that will result in some savings from a cash perspective. To the extent we have some onetime capital items at the property level, parking lot repair, roof repair, to the extent we can defer that capital in a safe manner, we will; and we’re doing that as we speak. But beyond that, from a liquidity standpoint, there isn’t — at the property level, I think that we’re achieving our goals.

And really, the needle mover was with respect to our development pipeline and the $145 million that we were able to, in effect, option to the future, which we felt like it provided — it helped with that confidence Lisa mentioned, as we considered our dividend. Oh pardon. I’m sorry, breakeven. Second part of your question. Really good question.

So from a — it’s about 50% rent collection on the top line to breakeven before capital. And then after capital, it’s roughly around 55%.

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Ronald Kamdem, Morgan Stanley, Research Division – Research Associate [31]

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Got it. That’s helpful. I just wanted to thank you guys again for all the transparency and disclosures and everything you provide. I think you’re really leading your peers here. We appreciate it.

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Lisa Palmer, Regency Centers Corporation – President, CEO & Director [32]

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Je vous remercie.

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James D. Thompson, Regency Centers Corporation – Executive VP & COO [33]

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Je vous remercie. Laura and Catherine do an exceptional job, and we appreciate you recognizing that.

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Opérateur [34]

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Our next question comes from the line of Brian Hawthorne with RBC Capital Markets.

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Brian Michael Hawthorne, RBC Capital Markets, Research Division – Senior Associate [35]

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Just one for me. How are you guys balancing adjusting the tenant mix versus kind of trying to work with some of your current tenants or will replace them if — that you feel it’s a better long-term strategy?

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Lisa Palmer, Regency Centers Corporation – President, CEO & Director [36]

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No — I think the question wasn’t clear. Sorry, can you repeat it?

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Brian Michael Hawthorne, RBC Capital Markets, Research Division – Senior Associate [37]

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Oh, sorry, yes. I’m just kind of asking, how are you balancing — maybe adjusting the tenant mix where did you kind of see some people that either were attractive and aren’t now? Or maybe were ones that you were just kind of waiting to get the space back and replace them? How are you looking at that and thinking about that? Has that changed at all from your previous strategy, pre-pandemic?

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James D. Thompson, Regency Centers Corporation – Executive VP & COO [38]

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Oui. Brian, I think we pride ourselves in our proactive asset management. We’re constantly, as you’ve heard us say, we’re constantly trying to upgrade the quality of our tenancy, our merchandising. So I think it’s our standard playbook. I would say during this pandemic, we may have more opportunity to recapture some space and potentially remerchandise in the future. More to come, but we’re always looking to do that.

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Brian Michael Hawthorne, RBC Capital Markets, Research Division – Senior Associate [39]

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Is there anything — any tenants or any industries, in particular, where you’re kind of more interested now in remerchandising than maybe you were before?

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James D. Thompson, Regency Centers Corporation – Executive VP & COO [40]

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No, I think it’s kind of the known suspects from the watch list. That would be the — that would be where we would expect in our planning opportunities to arise. And that’s — those are the kind of spaces we’re talking to, stronger, better retailers, quite frankly, pre COVID that have their eyes on that space. So that’s really what I’d like to tell you on that.

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Lisa Palmer, Regency Centers Corporation – President, CEO & Director [41]

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Jim is being a little bit humble. We’ve — Brian, you’re right, if you look at Regency’s track record, we’ve got — I can say, because I’m not the one that’s done it. Jim and the team have done an exceptional job of really, as he said, proactively managing our tenant mix and our merchandising mix and ensuring that we were positioning our centers for the long term. And if you — retail is always evolving. This is going to accelerate some of that evolution, no doubt. But we’ve had users come and users go, and we are continually working to ensure that we have an optimal merchandising mix at our centers. C’est vraiment important.

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Opérateur [42]

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Our next question is from the line of Mike Mueller with JPMorgan.

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Michael William Mueller, JP Morgan Chase & Co, Research Division – Senior Analyst [43]

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I guess, putting aside that you have some government exposure this time, can you talk a little bit about how your small shops compare today versus the GFC?

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Lisa Palmer, Regency Centers Corporation – President, CEO & Director [44]

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I mean, I’m going to let Jim talk to the details. But generally, just thinking about what’s happening today versus what happened, I guess, it was 11 years ago — 11, 12 years ago, it really is apples and oranges. And also, we, at Regency, have significantly — we made a lot of significant moves since that time in terms of the properties that we sold, really refocusing and having a much more disciplined development program and building properties that we would only want to hold rather than developing to sell. And I think that if you look at Regency today versus Regency 12 years ago, it’s just — we’re different. And the quality of our tenant base today is certainly at a much higher level than it was then.

And I think that — and so with that, when I do — and I think I have the rough numbers and Jim can talk a little bit more. In fact, in the GFC, we fell to about 92% overall occupancy and 84% shop occupancy, which was one of the highest in the sectors even then. And then layer on top of that, that I think that we’ve improved the quality of our portfolio, I feel really good about it. But this is a different animal. And there’s still so much that’s unknown. It’s too hard to predict what the end will be. Right now, we feel really good about the quality of our real estate. We feel really good about the sector that we operate in, and we feel really good about the quality of our tenant base. But there’s a lot more to come.

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Michael William Mueller, JP Morgan Chase & Co, Research Division – Senior Analyst [45]

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Got it. And then what triggers do you look forward to potentially repay some of the cash you pulled off the line?

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Michael J. Mas, Regency Centers Corporation – Executive VP & CFO [46]

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Mike, we will — I think that will dovetail with our assessment of really pulling down the line with a little bit of a reaction in a playbook out of the GFC, frankly. And I think since that point in time, we’ve become very comfortable with the treasury’s response to the potential economic crisis. We feel really good about our capital partners that are lenders to us on our revolver. So I would say that those triggers are probably more about the financial capital markets than what we see occurring in the portfolio. That being said, we’re going to give it some time right now. It is a rather inexpensive insurance policy to carry on the balance sheet. At the same time, we are always looking at our debt maturity profile. I think our history and our track record specifically recently would show that we’ve built a very — we live by a set of principles, one of which is to win at our annual maturities to no more than 15% of our total debt capital. And we’re always looking out 2, 3 years to see — to be opportunistic and to determine if we can stretch out our maturities and just maintain that safety from a capital perspective. So we’re looking at 2022. Obviously, in 2021, very limited maturities. We’ve taken care of many of our mortgages already. And 2022 is our next target. We’ll see how the capital markets evolve from this point forward. They’ve healed quite nicely over the last several weeks. But it’s — at the same time, you have to be aware, you have to be careful. Every day is a new day in the capital markets, as you know. And we’re doing what we can to monitor that activity, and we’ll be opportunistic to be keen on if something is presented.

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Opérateur [47]

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Our next question is from the line of Floris Van Dijkum with Compass Point.

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Floris Gerbrand Hendrik Van Dijkum, Compass Point Research & Trading, LLC, Research Division – Analyst [48]

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Quick — a lot of my questions have been answered, but just more, I guess, a broader question for you. Given that Regency’s got this great balance sheet, you’re sitting on this tremendous liquidity. A lot of your tenants are struggling. Some of your peers are actually looking to either provide loans to some of their tenants or — I think Brookfield just announced a $5 billion fund to invest in some of their tenants. Would you consider investing in some of your retailers, particularly the ones that you know pretty well? Or are you going to stick to your — is your view that you’re going to stick to your knitting?

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Lisa Palmer, Regency Centers Corporation – President, CEO & Director [49]

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Again, it’s — we’re really — we’re early in the discussion process with our retailers. We do appreciate and acknowledge that many of our tenants are an important part of the fabric of our center. And some of them, specifically in the — and it’s not a surprise, right, specifically in the restaurant area, there — they can be almost another anchor to centers. And depending upon how the consumer behaves and how we open up — and again, it’s so much — there’s still so much uncertainty. It’s too early to answer that definitively. I would never say never. But right now, we are discussing and working with the tenants and focusing on getting them reopened and understanding what they need in order to succeed. And the team — that’s what the team is focused on.

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Opérateur [50]

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Next question is from the line of Linda Tsai with Jefferies.

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Linda Tsai, Jefferies LLC, Research Division – Equity Analyst [51]

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I think in the past investor presentation, you cited the stat of 40,000 groceries in the industry going at 30,000. How are you thinking about the magnitude of that number now? Are there any disruptors that might shift that? Maybe potentially the proliferation of micro fulfillment centers?

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Lisa Palmer, Regency Centers Corporation – President, CEO & Director [52]

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I’m not sure that we ever put that in print in an investor presentation. But I do recall Hap actually saying that on an investor call, probably about a year ago. And it’s really just — I mean, it was — we were hypothetically talking at the time, saying, there are 40,000 grocery stores in the U.S. Even if we were to lose 25%, right, that’s how we think about it. And that number were to really reduce. We still — when you think about Regency as well as all of our other publicly traded peers and other institutionally owned shopping centers really own the best real estates. And so when you think of Regency, 416 shopping centers, 80% of which are grocery anchored. If I do the math, that gets you to somewhere in 300-plus grocery stores. So 300-plus out of — even if there are 30,000, we still believe we’re going to have some of the best of the best in terms of the operators that are — that continue to operate.

And we also do believe that a physical presence is going to continue to be critically important. And look at what Amazon is doing in terms of buying Whole Foods and the unverified rumors. I guess actually, though, they’ve opened a store already. They are continuing to open grocery stores even throughout this pandemic. So I think that the fact that the quality of our real estate, the quality of our anchors, we haven’t necessarily changed our future outlook for grocery stores.

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Opérateur [53]

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Our next question comes from the line of Chris Lucas with Capital One Securities.

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Christopher Ronald Lucas, Capital One Securities, Inc., Research Division – Senior VP & Lead Equity Research Analyst [54]

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Jim, I’m sorry if I missed this, but did you provide a percentage of ABR that — which you’ve already agreed to deferral requests?

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James D. Thompson, Regency Centers Corporation – Executive VP & COO [55]

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Chris, no, I didn’t. We’re — like I said, we’re early in the process. And all I can tell you, there’s more to come, and we’ll be able to share more down the road as we kind of get some of this negotiation behind us.

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Christopher Ronald Lucas, Capital One Securities, Inc., Research Division – Senior VP & Lead Equity Research Analyst [56]

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D’accord. I just wanted to make sure I didn’t miss that. And then, Mike, I guess, 2 questions for you. One is on the loans that you’ve recently closed on, I guess, curious as to whether or not there were any lender underwriting changes that sort of incorporated sort of the impact from COVID to their process?

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Michael J. Mas, Regency Centers Corporation – Executive VP & CFO [57]

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No, Chris. As I said, they — we applaud them for living up to their commitments, and there was no COVID-related modification.

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Christopher Ronald Lucas, Capital One Securities, Inc., Research Division – Senior VP & Lead Equity Research Analyst [58]

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D’accord. And the last question, Mike. Just as it relates to some of these larger development projects that are on review at this point, how should we be thinking about some of the de-leasing numbers you had previously provided, particularly Costa Verde and Westbard?

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Michael J. Mas, Regency Centers Corporation – Executive VP & CFO [59]

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I think it’s project specific. I’m actually going to hand that off to Mac, but I think generally — and it is project excluded, but Westbard, as an example, is more likely to maintain its occupancy and NOI than maybe a Serramonte, which we had already negotiated a termination. And in fact, their lease was going to expire relatively soon with JCPenney. So I’ll hand that off to Mac and he can handle the NOI disruption.

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Dan M. Chandler, Regency Centers Corporation – Executive VP & CIO [60]

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Chris. I think what’s really important is we’re continuing to position these projects to start. And in order to do that, we need to make sure that we have the availability to get to our tenant spaces. So we’ll continue to extend these tenants on a short-term basis, so that, when the timing is right, we can start these projects. But we should be able to maintain income. It gets tougher as you go along. That’s not to be unexpected. That’s what we’ve revealed in the past. So we’ll hold the income the best we can, but we think that’s a worthwhile trade to position ourselves to start these projects when the timing is right.

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Opérateur [61]

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Our next question is from the line of Tammi Fique with Wells Fargo.

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Tamara Jane Fique, Wells Fargo Securities, LLC, Research Division – Senior Analyst [62]

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Just wondering on — just going to ask Chris’ question on the $225 million of mortgages. I guess, were those negotiations taking in place pre COVID? Well, I know they closed recently, but were those negotiations, I guess, taking place earlier?

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Michael J. Mas, Regency Centers Corporation – Executive VP & CFO [63]

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Yes, Tammi. Those commitments were made pre COVID. But importantly, we closed those into April. I mean, we were deep into both institutions working from home and no real re-trades on pricing or conditions.

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Tamara Jane Fique, Wells Fargo Securities, LLC, Research Division – Senior Analyst [64]

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D’accord. But I guess just as an indicator for changes in LTVs or underlying cap rate assessments or anything else that the lenders are making, it’s difficult to say at this point?

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Michael J. Mas, Regency Centers Corporation – Executive VP & CFO [65]

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Oui. At this point, yes. I think we know that credit spreads are up from what we were able to secure for ourselves. And underwriting there is likely changing as we speak. We haven’t tested yet on securing a new mortgage. These have been just closing deals that had already been struck prior to the crisis.

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Tamara Jane Fique, Wells Fargo Securities, LLC, Research Division – Senior Analyst [66]

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D’accord. And I’m wondering if you can comment on what you are seeing so far in May. I’m sorry if you touched on this already, and maybe what your projections are for May rent collections relative to what you collected in April?

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Dan M. Chandler, Regency Centers Corporation – Executive VP & CIO [67]

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We won’t — what we’ve seen in May is our collections through — as we sit here today, through yesterday — and in fact, those rates have mirrored what we experienced in April. Beyond that, Tammi, we don’t have any expectations coming into May. We did anticipate that May had the potential to be less than April, just kind of given the timing of when the closures started to occur and how late they were in March. We thought there was a reasonable chance and a likelihood that May would be worse than April. But we’ve seen those collection rates mirror April on a day-to-day basis to this point.

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Lisa Palmer, Regency Centers Corporation – President, CEO & Director [68]

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And they still very may well settle at a lower level than April. That wouldn’t surprise us. And I think Mike said, we’re going to remain committed to being transparent in providing updates. So when we feel good that we have good numbers to report, we’ll make sure that we provide you with that.

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Tamara Jane Fique, Wells Fargo Securities, LLC, Research Division – Senior Analyst [69]

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D’accord. Yes, definitely appreciate that. And I’m just wondering the range of collections you were seeing for April across your markets. Are you seeing any particular pockets of weakness?

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James D. Thompson, Regency Centers Corporation – Executive VP & COO [70]

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No. Tammi. There’s no real geographic difference at this point. I think as we start to open markets, there likely will be some data that we can interpolate. But right now, it’s kind of across the board, similar.

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Tamara Jane Fique, Wells Fargo Securities, LLC, Research Division – Senior Analyst [71]

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D’accord. And then just one last question. The goodwill impairment that you took in the quarter, just wondering what that was related to.

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Michael J. Mas, Regency Centers Corporation – Executive VP & CFO [72]

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Tammi, you saved the best for last there. No, I’m just joking. So you have to go back in time and understand why goodwill is on our books. And it goes back to the merger with Equity One. And if you think about the way the purchase price is allocated from an accounting standpoint, at the end of the day, goodwill reflects synergy value. But then you get into how the accounting literature is a bit awkward with respect to real estate companies like Regency. Once you determine the value of that goodwill, then you are forced to allocate that to all of your assets. And it’s not the assets you acquired in the merger, it’s your company’s assets, effectively spreading that synergy value across the platform. And then not to get overly technical, but now you’re assessing that goodwill for impairment triggers from that point forward. That’s a qualitative test that was triggered with the onset of the crisis. Really, it was the rapid reduction in shareholder and share value that triggers that qualitatively. Then you move into your quantitative impairment analysis, which is a discounted cash flow approach. And that results in — resulted in us about a 40% write-down of our original goodwill. Importantly, it’s there to reflect synergy value of the merger with Equity One. That synergy value has been absorbed, and it still exists. And this is where I say, the literature for goodwill, with respect to real estate companies, is a bit awkward and that they force you to allocate that to the individual assets.

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Opérateur [73]

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(Operator Instructions) At this time, we have no additional questions. I’ll turn the call over to Lisa Palmer for closing remarks.

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Lisa Palmer, Regency Centers Corporation – President, CEO & Director [74]

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I do want to thank everyone, again, for their time. I want to thank all of our frontline workers. We did have the Blue Angel slide through here today, but it was a little quiet outside my window. So I want to thank them also for saluting Jacksonville Hospitals. And Happy Mother’s Day weekend to all of you mothers. Thanks, again.

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Opérateur [75]

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Je vous remercie. Ceci conclut la conférence d’aujourd’hui. Vous pouvez déconnecter vos lignes à ce moment. Merci pour votre participation.

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