Simulation Loi Pinel – exemples de cas concrets – Soumission d’assurance comparative


Vous avez acquis une nouvelle maison en 2018: vous bénéficierez de la réduction d’impôt Pinel en 2019.
À l’aide du simulateur, calculez la montant total de la réduction ainsi qu’une distribution annuelle basée sur un engagement de 6, 9 ou 12 ans.

Remarque: le crédit d’impôt CIMR appliqué aux revenus 2018 (année 1) n’est pas pris en compte dans la simulation. Pour le calculer, utilisez notre simulateur fiscal.

Pourquoi exécuter une simulation Pinel?

Le site a développé un simulateur Pinel complet, anonyme et fiable. Cet outil vous permet de:

  1. pour vérifier si votre municipalité est éligible au programme;
  2. calculer le loyer maximum auquel vous pouvez louer votre logement;
  3. connaître la limite de revenu maximale des futurs locataires;
  4. Découvrez combien de réduction d’impôt vous pouvez obtenir.

Pour effectuer la simulation, l’algorithme s’appuie sur des données géographiques et temporelles, sur les caractéristiques du bien et sur celles de l’investisseur. Les acteurs de la loi Pinel encouragent les simulations en ligne afin que les investisseurs potentiels prennent conscience de la taille de leur projet, en termes financiers mais aussi dans le temps.

Exemple de calcul avec la loi de Pinel: cas concrets

Parce que rien ne vaut des exemples concrets, voici quelques simulations d’exonération fiscale avec la loi Pinel

En France métropolitaine

simulation de la métropole de pinel
Vincent et Raphaëlle, heureux investisseurs Pinel

Vincent (32) et Raphaëlle (35) sont mariés. Ils paient au total 5 000 € d’impôt sur le revenu. Il a décidé d’investir dans la zone B1, où les loyers sont modérés et le logement plus accessible. Leur choix s’est porté sur Nantes, dans la Loire Atlantique, dans un T2 de 50m2 d’une valeur de 140 700 €. Ils archivent ensuite plusieurs dossiers de demande de prêt auprès des banques et choisissent le taux le plus attractif. Une fois leur candidature acceptée, ils consultent un consultant en gestion d’actifs qui leur présente les trois options de réduction.

  1. 12% sur 6 ans, soit une réduction d’impôt de 16 884 €
  2. 18% sur 9 ans, soit une réduction d’impôt de 25326 €
  3. 21% sur 12 ans, soit une réduction d’impôt de 29 547 €

Parce qu’ils veulent tirer le meilleur parti de leur entreprise Pinel, ils choisissent la période de location maximale de 12 ans, soit une réduction d’impôt de 21%. Il en résulte une réduction d’impôt de 29 547 € en 12 ans, soit 2 462,25 € par an.

Calculons maintenant la réduction d’impôt de Pinel. Ceux qui ont déjà payé 5000 € d’impôt sur le revenu ne paieront que:

5000 – 2462,25 = 2 537,75 €

Tout en investissant dans de nouveaux immeubles, ils bénéficient d’une réduction des frais de notaire. Généralement fixés à 7% du prix de vente total, ils chutent à environ 2 ou 3% maximum avec un Pinel. Là où le couple a dû compter environ 9 848 € de frais de notaire avec une acquisition «classique», il ne paiera que 4 221 € avec l’appareil Pinel.

Passons à la simulation du loyer avec la loi Pinel pour notre couple. Dans la zone B1, cela est limité à 10,15 € / m2. Le bien locatif d’une superficie de 50m2, nous avons donc:

50m2 x 10,15 € / m2 = 507,5 € par mois à ne pas dépasser

Notez que ce n’est que la première étape. Avec la loi Pinel, l’administration fiscale applique également un multiplicateur au prix de la location, en tenant compte du calcul effectué précédemment. Le coefficient est calculé comme suit:

0,7 + 19 / zone

Dans le cas de notre couple, cela donne:

(10,15 € / m² x 50 m²) x (0,7 + (19/50)) = 548 €

Ils devront donc louer leur T2 548 € par mois pendant 12 ans.

Lisez aussi : Loi Pinel: les changements de 2018

à l’étranger

pinel Outre mer
Plus de gourmandise parisienne pour Arnaud avec Pinel Overseas

Arnaud (34), un contribuable qui paie 6 000 € d’impôt sur le revenu chaque année, note que les taux d’exonération sont plus intéressant à l’étranger (23%, 29% et 32% pour une période de location, et il décide d’investir à La Réunion, ou la zone B1. Après de longues recherches, il finit par s’arrêter sur un enchanteur de 45m2, face à la mer, pour une valeur de 190 750 € Au vu des tarifs proposés à l’étranger, sa réduction d’impôt s’élève à:

  1. 43 892 € pour la location pour 6 ans (23%)
  2. Loyer 55,317 € sur 9 ans (29)
  3. 61.040 sur 12 ans de location (32%)

Comme Vincent et Raphaelle, investisseurs nantais, Arnaud souhaite maximiser son investissement dans Pinel et opte pour le plus long terme. Cela lui donne une réduction d’impôt de 61 040 sur 12 ans (32%), soit 5 087 € par an. L’impôt sur le revenu d’Arnaud tombera à:

6000 – 5087 = 913 €

En contrepartie, Arnaud devra louer son bien:

(10,15 € / m² x 45 m²) x (0,7 + (19/45)) = 512

… 512 € / mois pendant 12 ans.

Dans l’investissement de la société civile (SCI)

Investir dans Pinel à travers une SCI est possible!

Romain, Johan, Paul et Louise sont frères et sœurs. Romain et Paul sont salariés, Louise et Johan ont un micro plan d’affaires. Après la mort de leurs parents, ils ont décidé de former Placement société civile (SCI) pour administrer la gestion du foyer familial. Chaque membre des frères détient 25% du capital social de la société. Tous les quatre s’engagent à investir dans un nouveau T4 de 75m2 pour 300 000 € (le montant maximum) à Nogent-sur-Marne (94.130) en zone A bis et à le louer pour 4 ans.

►Lire aussi : Quelles villes sont éligibles à la loi Pinel?

Puisqu’elle a choisi le montant maximum de l’investissement, la SCI peut demander la réduction maximum: 63 000 €. Dans le cadre d’un SCI, la réduction d’impôt est répartie au prorata des actions de Romain, Johan, Paul et Louise: elles peuvent chacune déduire 25% de 63 000 € ou 15 750 € chacune. A Pinel, l’exonération fiscale est étalée dans le temps à 2% par année de location pendant neuf ans, puis à 1% pour les trois années restantes.

La déduction est étalée sur douze ans, au taux de 1 500 € par an et par partenaire pendant neuf ans et 725 € par an et par partenaire pour les trois dernières années.

Passons au calcul du loyer. Le logement a une superficie de 75m2, pour un prix Pinel de 16,96 € en zone A bis. Nous avons donc:

(16,96 € / m² x 75m²) x (0,7 + (19/75))

(1272) x (0,7 + (0,25))

1272 x 0,95 = 1208,4

► Lire aussi: Conditions d’exonération fiscale à Pinel

Simulation de la loi de Pinel: l’effort d’économie

effort d'économie
La loi Pinel pour aider sa famille

Au lieu d’investir dans leur épargne, il est conseillé aux investisseurs de Pinel de contracter une hypothèque auprès d’une banque pour financer l’achat de leur propriété. L’effort d’épargne mensuel correspond au remboursement de l’hypothèque.

Valentine et Georges sont PACS, avec deux enfants. Ils décident d’investir à Pinel puis héritent du bien de leurs enfants et achètent un T3 de 65m2 au centre de Bordeaux (zone B1) pour un montant de 250 000 €. Ils le louent:

(10,15 € / m² x 65 m²) x (0,7 + (19/65)) = 655 €

… 655 € par mois. Pour financer leur investissement, le couple a signé un prêt de 250 000 € en 20 ans. N’oubliez pas qu’à Pinel l’exonération fiscale est étalée dans le temps jusqu’à 2% par année de location pendant neuf ans, puis 1% pour les trois années restantes. Quel sera leur effort d’épargne à Pinel?

Pour calculer le montant de l’effort d’épargne, nous prenons le paiement du prêt mensuel dont nous déduisons les loyers perçus et la réduction d’impôt, avant d’ajouter les différentes dépenses.

► Lire aussi: Loi Pinel: comment ça marche

Année 1 à 9 Pinel

Prêt mensuel = 1180 €
Loyer = 655 €
Réduction d’impôt = 416 €
Frais divers = 150 €

Effort d’économie = 259 € par mois

Pinel de 10 à 12 ans)

Prêt mensuel = 1180 €
Loyer = 655 €
Réduction d’impôt = 208 €
Frais divers = 150 €
Effort d’économie = 467 € par mois

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