Simulation Loi Pinel – Loi Pinel 2020: comment fonctionne la loi Pinel?


Présentation de la loi Pinel

La loi Pinel est un système d’exonération de l’impôt foncier créé par Sylvia Pinel, ministre du Logement en 2014 et succédant au programme Duflot. Il a été créé pour relancer la construction et favoriser l’émergence de l’habitat écologique en France. Il vise également à fournir des logements locatifs aux personnes à faible revenu. Suit la loi Duflot dont elle est très proche, en termes de fonctionnement.

Le principe de la loi Pinel est simple: en échange d’un investissement locatif, le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt, calculée sur la base de la période de location.

Limité à un maximum de 2 logements par an, il permet bénéficier d’une exonération fiscale qui peut atteindre 63 000 €.

Cet appareil s’applique à tous les contribuables français résidant et payant des impôts en France.

A noter que l’expiration de cette loi initialement prévue pour décembre 2018 a été reportée par le nouveau gouvernement Macron jusqu’au 31 décembre 2021.

Au cours de ces quatre prochaines années, les conditions restent les mêmes.

Pour une personne seule sans enfant avec un revenu annuel net imposable de 35 000 €.

Quels sont ses avantages?

Informations-device-Pinel

Investir dans des immeubles locatifs nouveau présente de nombreux avantages. D’une part, il permet d’accéder à la propriété avec des logements répondant aux dernières normes énergétiques et qui nécessiteront peu de travaux dans les années à venir. C’est aussi l’assurance de réaliser un gain en capital à la revente. mais le principal avantage de l’investissement Pinel c’est évidemment la perception des revenus locatifs combinée à une réduction d’impôt prévue par la loi Pinel.

1 / Cette loi vous permet de devenir propriétaire avec une réduction d’impôt.

Qu’est-ce que la loi Pinel? Pour encourager les contribuables à investir dans de nouveaux loyers, Pinel a réduction d’impôt exprimé en% du prix d’achat, déterminé en fonction de la durée de la location.

Par conséquent, le principal avantage de la loi Pinel est que l’impôt sur le revenu est réduit pour la durée de la location entre un minimum de 6 ans, un maximum de 9 ou 12 ans.

Taux de réduction d’impôt

Plus le logement est loué longtemps, plus la réduction est intéressante pour le propriétaire.

Le tarif varie en fonction du nombre d’années de location:

  • 12% du montant de l’investissement pendant 6 ans (2% par an).
  • 18% pendant 9 ans (2% par an).
  • 21% pendant 12 ans (2% pour les 9 premières années donc 1%).
Durée de location taux Affectation de la réduction d’impôt
Engagement initial de 6 ans Période initiale de 6 ans 12% 2% par an
1ère extension de 3 ans 6% 2% par an
2ème prolongation de 3 ans 3% 1% par an
Engagement initial de 9 ans Période initiale de 9 ans 18% 2% par an
Prolongation de 3 ans 3% 1% par an

légende: Taux de réduction d’impôt à partir de septembre 2014 en fonction de la durée de l’engagement locatif. (À l’étranger, des règles différentes s’appliquent)

source: https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151

exemple: Si vous achetez une propriété neuve pour 200 000 € que vous louez pour 12 ans, vous bénéficierez d’une réduction de 21% sur le Pinel sur le prix d’achat soit 42 000 €.

Plafond Pinel: réduction d’impôt

A noter que 2 plafonds limitent le calcul de cette réduction d’impôt:

  • Le prix deachat immobilier ne doit pas dépasser 300 000 € par personne et par an. En conséquence, la réduction d’impôt maximale atteint 63 000 €.
  • Le prix au mètre carré de surface habitable est de 5 500 € maximum.

Tenez également compte de la limite globale des échappatoires fiscales. Pour la fiscalité 2019, le total des avantages fiscaux ne peut excéder 10000 € par famille.

2 / Louer à votre famille

Contrairement à la loi Duflot, la loi Pinel permet aux propriétaires de louer leurs propriétés à leurs ancêtres (Les parents) et descendants (Enfants). Cependant, il convient de noter que le locataire n’a pas à faire partie de la famille fiscale du propriétaire.

De plus, la loi Pinel impose un plafond de ressources, c’est-à-dire que les revenus des locataires ne peuvent dépasser un certain montant, selon la zone où se situe le logement loué.

3 / Déduire les dépenses de la fiscalité:

Lorsque vous déclarez vos revenus immobiliers (2044), vous pouvez déduire vos dépenses de loyers tels que les frais de gestion, les intérêts d’emprunt, les frais de garantie, les taxes foncières, les frais d’entretien et de réparation.

Pour bénéficier de l’avantage fiscal apporté par cette réforme, il est nécessaire de remplir diverses conditions relatives au type de bien, à son niveau de performance énergétique, à la période d’investissement, à la localisation du logement, au locataire et à la location.

présentation de l'opération pinel

Nous parlons également de l’exonération fiscale: La loi Pinel permet une déduction fiscale d’une partie de l’investissement.

4 / acheter sans contribution

L’avantage de la loi Pinel est de pouvoir financer un investissement locatif via une hypothèque. Bien sûr, il doit y avoir un effort d’économie, mais c’est mensuel.

L’épargnant n’a pas besoin d’avoir un capital initial important pour en faire un Investissement locatif Pinel. Contrairement à un investissement sur les marchés financiers.

5 / Construire un patrimoine

pour se préparer à la retraite ou sa propriété, le dispositif Pinel est un investissement dans la pierre, a priori l’un des investissements les plus sûrs, qui offre le meilleur taux de rendement à long terme.

Voici l’exemple de calcul de la loi de Pinel:

  • Un investissement locatif dans le secteur immobilier via une hypothèque,
  • L’exonération fiscale d’une partie du prix du bien, sous forme de réduction d’impôt
  • Location du bien et encaissement du loyer

Le type d’acquisition

La loi Pinel concerne les biens immobiliers suivants:

  • Logement récemment acquis
  • Hébergement dans le futur état d’achèvement (VEFA)
  • Hébergement que vous construisez
  • Anciens logements en construction à transformer en nouveaux logements (les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération)
  • Logement qui ne répond pas aux caractéristiques de la décence et soumis à des travaux de réhabilitation
  • Locaux affectés à un usage autre que le domicile et soumis à des travaux de conversion en logement.

Faites attention à savoir: la réduction d’impôt ne peut s’appliquer qu’à un maximum de 2 maisons par an.

La loi de finances 2019 a récemment voté l’extension de l’appareil Pinel à l’ancien. Ce nouvel appareil, appelé Denormandie (nom du ministre du Logement), permet aux acheteurs qui souhaitent transformer un ancien bien immobilier (même professionnel) en logement locatif, de bénéficier d’une réduction d’impôt.

Le délai de réalisation du bien influe également sur l’octroi d’une réduction d’impôt selon les critères de la loi Pinel:

Type d’acquisition Heure d’achèvement de l’hébergement
Hébergement en état d’achèvement futur Dans un délai de 30 mois à compter de la signature de l’acte authentique d’acquisition
Logements à construire 30 mois à compter de la date d’obtention du permis de construire
Hébergement sous réserve de travaux 31 décembre de la 2e année après l’acquisition du logement ou des locaux

Faites attention à savoir: des règles différentes s’appliquent à l’étranger.

légende: Temps maximum pour terminer le logement en fonction du type d’acquisition

source: https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151

L’investissement dans la loi Pinel doit être réalisé dans des logements répondant aux besoins énergétiques des nouveaux bâtiments:

Type d’hébergement Niveau de performance énergétique requis
Nouveau ou à construire Régulation thermique RT 2012 (ou label BBC 2005 en cas de permis de construire déposé avant 2013)
Postuler pour un emploi Label HPE renov 2009 ou BBC 2009 2009

légende: Niveau de performance énergétique en fonction du type d’acquisition

source: https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151

Période d’investissement

La période d’investissement fait référence aux acquisitions réalisées entre septembre 2014 et le 31 décembre 2021 et vous donne droit à une réduction d’impôt.

Domaine juridique de Pinel en 2020

En 2019, la répartition des zones tendues s’est à nouveau concentrée dans les grandes villes et dans les environs.

Désormais seuls les appartements et gîtes situés à les zones A, A bis ou B1 sont éligibles au Pinel, c’est-à-dire les municipalités où la demande de logements dépasse l’offre.

Les communes situées dans les zones B2 et C ont abandonné le système Pinel, à l’exception des cas suivants:

  • L’immeuble est acquis avant le 31 décembre 2018 et le permis de construire est délivré avant le 1er janvier 2018.
  • Obtention d’un avis favorable du Comité Régional du Logement et approbation du préfet.
Secteur Pinel 2020
Zone A Ile-de-France et Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et Genève (Partie française de l’agglomération genevoise)
Zone A bis Paris et 29 communes de la banlieue parisienne
Zone B1 Des agglomérations de plus de 250 000 habitants, la plus grande couronne parisienne, certaines communes jugées chères comme La Rochelle, Bayonne, Cluses, Annecy, Chambéry, Saint-Malo, les départements d’outre-mer, la Corse et outre-mer
Zone B2 Non éligible à la loi Pinel (avec approbation).
Zone C Ne convient pas à la loi Pinel

zone de pinel admissible

Location de la loi Pinel

Il existe également plusieurs conditions liées au locataire et à la location afin que le propriétaire d’un nouveau logement locatif puisse bénéficier d’une réduction d’impôt selon les termes de la loi Pinel :

  • Le bien doit être la résidence principale du locataire
  • Il doit être loué au plus tard un an après l’achèvement du bâtiment ou son acquisition
  • La période de location doit être d’au moins 6 ans, maximum 12 ans
  • Le locataire ne peut pas être membre de la même famille fiscale que le propriétaire, mais il peut être un parent, un membre de sa famille, par exemple

La loi Pinel impose un plafond de ressources aux personnes qui louent le bien. De plus, pour bénéficier d’une réduction d’impôt, le propriétaire doit confier le bien à un locataire dont le revenu fiscal ne peut excéder les montants suivants:

Composition de la famille du locataire Zone A bis Zone A
Personne seule € 38,236 € 38,236
couple € 57,146 € 57,146
Personne seule ou couple avec 1 employé € 74,912 € 68,693
Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge € 89,439 € 82,282
Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge € 106,415 € 97,407
Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge € 119,745 109 613 €
Augmentation par employé supplémentaire + 13 341 € + 12 213 €
Composition de la famille du locataire Zone B1 Zone B2 Zone C
Personne seule € 31,165 € 28,049 € 28,049
couple 41 618 € € 37,456 € 37,456
Personne seule ou couple avec 1 employé € 50,049 45.044 € 45.044 €
Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge € 60,420 54 379 € 54 379 €
Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge € 71,078 € 63,970 € 63,970
Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge € 80,103 72 093 € 72 093 €
Augmentation par employé supplémentaire + 8 936 € + 8 041 € + 8 041 €

légende: Plafonds annuels de ressources pour un bail conclu en 2019 avec recettes fiscales de référence pour 2017

source: https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151

Calcul du loyer

Étant donné que le logement acquis est situé dans des zones tendues, le propriétaire qui insère la propriété Location Pinel ne peut pas dépasser un loyer limité pour bénéficier d’une réduction d’impôt en vertu de la loi Pinel.

Cette limite de location Pinel est calculée annuellement pour chaque zone:

Localisation de la propriété Faux plafonds mensuels par m²
2018 2019
Zone A 12,59 € 12,75 €
Zone A bis 16,96 € 17,17 €
Zone B1 10,15 € 10,28 €
Zone B2 (avec agrément) 8,82 € 8,93 €

légende: Plafonds de loyers mensuels au m², charges non comprises, pour les baux conclus en France métropolitaine. (À l’étranger, des règles différentes s’appliquent)

source: https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151

CONCLUSION

En résumé, la loi Pinel est un dispositif idéal pour atteindre les objectifs de création du patrimoine, protégez vos proches et préparez-vous à la retraite grâce à des revenus supplémentaires.

Toutefois l’important dans un investissement locatif reste sa position. Vous devez donc être très exigeant dans le choix de votre bien afin de maximiser votre rentabilité.

Nous vous recommandons d’exécuter votre simulation afin de mieux comprendre le fonctionnement du système Pinel et d’évaluer correctement la relation entre le montant de l’investissement et les avantages de l’exonération fiscale.

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