Simulation protection juridique – Les locataires prudents souscrivent une assurance comme protection contre … | DK Legal Practice | (416) 906-6663


Si des dommages ou des blessures sont causés par un locataire, un propriétaire est-il légalement autorisé à réclamer contre le locataire même si le locataire n’a pas d’assurance?

L’assurance responsabilité civile peut protéger un locataire contre les réclamations déposées contre le locataire par le locateur si le locataire a causé des dommages ou des blessures ou des pertes au locateur ou à d’autres.

Un guide utile fournissant un aperçu sommaire des risques de responsabilité auxquels est confronté un locataire, qui peuvent survenir dans les relations avec un propriétaire

Document de formulaire de réclamation d'assurance

Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre informatif uniquement en ce qui concerne les problèmes juridiques qui peuvent survenir si un locataire cause ou est accusé de causer des dommages ou des blessures impliquant ou affectant un propriétaire. Pour obtenir des informations et des conseils spécifiques sur l’assurance, y compris le type et le montant de l’assurance à souscrire, entre autres détails, consultez un professionnel de l’assurance.

Incidents potentiels
Blessures

Dans le cadre d’une relation propriétaire-locataire, la conduite du locataire peut entraîner des blessures, des pertes ou une responsabilité envers le propriétaire. Il est clair et évident qu’un locataire pourrait blesser accidentellement le propriétaire. Un exemple simple, littéralement de milliers de possibilités, comprend une situation d’appartement au sous-sol avec buanderie partagée où le locataire laisse involontairement un objet dans les escaliers, ce qui entraîne un voyage et une chute du propriétaire ou d’un membre de la famille du propriétaire.

Pertes par dommages

Un exemple de perte pour le propriétaire, là encore parmi des milliers de possibilités, serait une situation où un locataire, ou des enfants du locataire, provoquerait accidentellement un débordement d’eau entraînant des dommages au logement locatif et, par conséquent, obligerait le propriétaire à engager les frais des réparations. Ce type de situation s’est produit dans le cas de P.R.E.S.C. v. J.N., TSL-08531-19 (Re), 2019 CanLII 134460 où le locataire a été jugé responsable des dommages causés par l’eau ayant entraîné des pertes en raison des frais de réparations encourus par le propriétaire. Plus précisément, la Commission des locateurs des propriétaires a déclaré:

23. En vertu du paragraphe 89 (1) de la Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation, LO 2006, c 17 (le «RTA»), le locataire est responsable du coût raisonnable que le locateur a engagé ou encourra pour réparer les dommages à l’immeuble d’habitation.

24. Le locateur n’est pas propriétaire de l’unité ci-dessous, mais l’unité fait partie de l’ensemble résidentiel et le locateur est tenu de payer les réparations.

25. La direction de l’immeuble a envoyé deux sociétés adjudicatrices pour répondre à chacune des deux inondations. Cela a donné lieu à quatre factures de 1 471,21 $, 1 966,78 $, 389,85 $ et 316,40 $, respectivement.

26. Bien que les deux premières factures semblent assez élevées, dans les circonstances, je suis convaincu que les montants sont raisonnables. Je dis cela pour deux raisons. Premièrement, parce qu’une inondation est une urgence, la direction de l’immeuble n’aurait pas eu le temps de trouver des devis et d’identifier la façon la moins chère de faire les travaux. Pour réagir rapidement, la direction a dû recourir aux entrepreneurs dont ils disposaient, même si les honoraires étaient élevés. Deuxièmement, il est notoire que les entrepreneurs facturent souvent des frais supplémentaires pour répondre à une urgence.

27. Il existe également une cinquième facture de 1 853,20 $. Il s’agissait de travaux de réparation effectués le 27 mai 2019 pour réparer la cloison sèche du plafond de l’unité située sous le locataire, avec le plâtrage et la peinture associés. Les plinthes ont également été remplacées. Les travaux ont été effectués par un entrepreneur sélectionné par la direction du bâtiment. Le propriétaire a approuvé cet entrepreneur parce qu’il craignait que s’il choisissait son propre entrepreneur, le propriétaire de l’unité pourrait être insatisfait de la qualité des réparations.

28. Le locataire soutient que le locateur aurait pu se procurer des devis pour essayer de trouver un entrepreneur qui pourrait faire les travaux à un prix plus abordable, et que 1 853,20 $ n’était pas le coût raisonnable pour effectuer cette partie des réparations.

29. Dans les circonstances, je suis convaincu qu’il était raisonnable que le locateur fasse appel à l’entrepreneur de la gestion de l’immeuble. Le montant facturé se situait dans la fourchette attendue pour des travaux de cette nature. Il n’était pas nécessaire que le propriétaire envisage de recourir à un autre entrepreneur, ce qui pourrait entraîner un différend avec le propriétaire de l’autre unité, lorsque le montant facturé par l’entrepreneur de la gestion de l’immeuble était raisonnable.

30. Par conséquent, je suis convaincu que la réclamation totale de 5 997,44 $ correspond au coût raisonnable des réparations.

Responsables des blessures aux autres

Un exemple de perte de responsabilité pour le propriétaire, encore une fois parmi des milliers de possibilités, implique une tierce personne autre que le propriétaire ou le locataire, où le propriétaire et le locataire sont partiellement responsables; cependant, lorsqu’un locataire est sans couverture d’assurance ou insuffisante, le propriétaire supporte un paiement disproportionné de l’indemnisation financière due à la tierce victime. Une telle circonstance pourrait être lorsqu’un invité du locataire trébuche et tombe en raison d’un objet laissé par le locataire sur les marches du logement locatif et que l’invité blessé poursuit alors à la fois le locataire et le propriétaire. Un paiement disproportionné par le propriétaire peut se produire lorsque le propriétaire se trouve à vingt-cinq (25%) pour cent responsable de fournir un éclairage inadéquat aux marches et que le locataire est à soixante-quinze (75%) pour cent responsable d’avoir laissé l’objet sur les marches; cependant, par responsabilité solidaire et exploitation du Loi sur la négligence, R.S.O. 1990, ch. N.1, alors que le locataire n’a pas d’assurance et n’est pas en mesure de payer la portion de soixante-quinze (75%) pour cent due à la victime, le propriétaire est légalement tenu d’indemniser la victime dans son intégralité. Une situation de responsabilité partagée où un propriétaire a été jugé partiellement responsable et où les locataires ont été jugés principalement responsables s’est produite dans le cas de Taylor c. Allen, 2010 ONCA 596 où il était dit:

[20] Je suis d’accord avec l’appelant. Les articles 94 (1) et 80 (1) de la LTA se lisent comme suit:

94. (1) Le propriétaire est responsable de fournir et de maintenir les locaux loués en bon état et aptes à l’habitation pendant la location et de respecter les normes de santé et de sécurité, y compris les normes de logement requises par la loi, et malgré le fait que tout état de non-réparation existait à la connaissance du locataire avant la conclusion du contrat de location.

80. (1) La présente partie s’applique à la location de locaux d’habitation et aux conventions de location malgré toute autre loi ou parties I, II ou III de la présente loi et malgré toute entente ou renonciation à l’effet contraire, sauf disposition contraire expresse de la présente partie.

[21] Le paragraphe 94 (1) impose au propriétaire des locaux d’habitation l’obligation légale d’entretenir et de réparer les locaux. Le paragraphe 80 (1) prévoit que cette responsabilité prévaut, malgré tout accord ou renonciation contraire. Voir Phillips c. Dis-Management (1995) 1995 CanLII 7079 (ON SC), 24 O.R. (3d) 435 par le juge Sharpe (alors juge puîné).

[22] Puisqu’il s’agissait d’un local résidentiel, cette obligation légale s’appliquait au propriétaire intimé et ne pouvait être supprimée par son contrat de location avec les locataires. Le contrat de location ne pouvait pas non plus servir de défense à l’intimé dans une action intentée par les locataires si le danger créé par les parpaings leur avait causé un préjudice.

[23] L’effet combiné des art. 94 (1) et 80 (1) de la LTA est donc que, pour l’application de l’art. 8 (1) de la LLO, ces locaux étaient occupés en vertu d’un bail dans lequel le propriétaire est responsable de l’entretien et de la réparation des locaux. De même, aux fins du par. 8 (2), le contrat de location ne pouvait empêcher que le défaut du propriétaire puisse donner lieu à une action à l’encontre des locataires. Par conséquent, le locateur intimé avait une obligation de diligence en vertu du par. 8 (1) de la LLO, le même devoir de diligence à l’égard des dangers découlant de tout manquement du propriétaire à s’acquitter de sa responsabilité, comme l’exige la présente loi, doit être démontré par un occupant des lieux.

[24] Autrement dit, l’art. 8 (1) impose à l’intimé le même devoir de diligence envers l’appelant que l’intimé aurait en vertu du par. 3 de la LLO en tant qu’occupant pour un danger découlant de son incapacité à entretenir les lieux.

[25] En résumé, l’intimé avait donc non seulement une obligation de diligence en tant qu’occupant envers l’appelant en vertu du par. 3 de la LLO. Il avait une obligation de diligence envers l’appelant en vertu du par. 8 (1) de la LLO. Le juge du procès a donc commis une erreur en concluant que l’intimé n’avait aucune obligation de diligence envers l’appelant.

[26] À mon avis, les conclusions de fait du juge du procès entraînent également nécessairement la conclusion que l’intimé a manqué à son devoir de diligence envers l’appelant imposé par le par. 8 (1) de la LLO. Étant donné qu’il a créé le danger en premier lieu en installant les parpaings entourant le foyer, en permettant au danger de continuer, le locateur intimé a manqué à sa responsabilité légale d’entretenir les lieux. Le danger qui a causé un préjudice à l’appelant découlait de cet échec. L’intimé a donc manqué à son obligation de diligence envers l’appelant en vertu du par. 8 (1) de la Loi.

[27] Je conclus que le locateur intimé a manqué à son obligation de diligence envers l’appelant, à la fois son obligation en vertu du par. 3 de la LLO en tant qu’occupant et son devoir en vertu de l’art. 8 (1) de la LLO en tant que propriétaire ayant la responsabilité de réparer et d’entretenir les locaux. Compte tenu de la négligence contributive de l’appelant, évaluée à 50% par le juge de première instance, l’intimé est donc responsable de 50% des dommages subis par l’appelant solidairement avec les locataires. Je partagerais également la faute entre le locateur et les deux locataires, tout comme le juge de première instance l’a fait avec les locataires. Chacun d’entre eux devrait être jugé responsable d’un tiers des 50% des dommages-intérêts de l’appelant.

Devoirs dus au public

Les devoirs et responsabilités dus à toutes les personnes, que ce soit en tant qu’invités du locataire, agents du propriétaire, étrangers autres que les intrus illégaux, et même entre le propriétaire et le locataire, se trouvent dans le Loi sur la responsabilité des occupants, R.S.O. 1990, ch. O.2 et la common law. En outre, la possibilité pour le propriétaire, ou techniquement le locataire (bien que peu probable), de supporter le poids financier du paiement d’une indemnisation intégrale à une victime bien qu’il ne soit que partiellement responsable se trouve dans le Loi sur la négligence. Plus précisément, le Loi sur la responsabilité des occupants et le Loi sur la négligence, dire:

Définitions

1 Dans la présente loi,

«Occupant» comprend,

a) une personne qui est physiquement en possession de locaux, ou

b) une personne qui a la responsabilité et le contrôle de l’état des locaux ou des activités qui y sont exercées, ou le contrôle des personnes autorisées à pénétrer dans les locaux,

malgré le fait qu’il y ait plus d’un occupant des mêmes locaux; (« occupant »)

«Locaux» désigne les terrains et les structures, ou l’un d’entre eux, et comprend,

(de l’eau,

b) navires et navires,

c) les remorques et les structures portatives conçues ou utilisées pour la résidence, l’entreprise ou l’abri,

d) trains, voitures de chemin de fer, véhicules et aéronefs, sauf lorsqu’ils sont en service.

Obligation de diligence en common law remplacée

2 Sous réserve de l’article 9, la présente loi s’applique à la place des règles de la common law qui déterminent le soin que l’occupant des lieux en common law doit faire pour déterminer la responsabilité civile de l’occupant à l’égard des dangers pour les personnes pénétrer sur les lieux ou les biens apportés sur les lieux par ces personnes.

Obligation de l’occupant

3 (1) L’occupant des lieux a le devoir de prendre des précautions car, dans toutes les circonstances de l’espèce, il est raisonnable de veiller à ce que les personnes qui entrent sur les lieux et les biens apportés sur les lieux par ces personnes soient raisonnablement en sécurité locaux.

Idem

(2) L’obligation de diligence prévue au paragraphe (1) s’applique que le danger soit causé par l’état des lieux ou par une activité exercée sur les lieux.

Idem

(3) L’obligation de diligence prévue au paragraphe (1) s’applique, sauf dans la mesure où l’occupant des locaux est libre de restreindre, de modifier ou d’exclure son devoir.

Obligations du propriétaire en tant qu’occupant

8 (1) Lorsque des locaux sont occupés ou utilisés en vertu d’une location en vertu de laquelle le locateur est responsable de l’entretien ou de la réparation des locaux, il est du devoir du locateur de montrer à toute personne ou aux biens apportés sur les lieux par: à ces personnes, le même devoir de diligence à l’égard des dangers résultant de tout manquement du propriétaire à s’acquitter de sa responsabilité, comme l’exige la présente loi, à la charge de l’occupant des lieux.

Idem

(2) Pour l’application du présent article, un propriétaire n’est pas réputé avoir manqué à ses obligations envers une personne, à moins que le défaut du propriétaire soit de nature à donner lieu à une action en justice de la personne ayant le droit de possession des lieux. .

Définitions

(3) Aux fins du présent article, les obligations imposées par toute loi en vertu d’une location sont traitées comme imposées par la location, et la «location» comprend une location légale, une location implicite et tout contrat conférant le droit d’occupation, et «propriétaire» doit être interprété en conséquence.

Application de l’article

(4) Le présent article s’applique à tous les baux créés avant ou après l’entrée en vigueur de la présente loi.


Étendue de la responsabilité, recours

1. Lorsque des dommages ont été causés ou ont contribué à la faute ou à la négligence de deux personnes ou plus, le tribunal détermine le degré de faute ou de négligence de chacune de ces personnes et, lorsque deux personnes ou plus sont reconnues coupables ou par négligence, ils sont solidairement responsables de la personne subissant une perte ou un dommage pour une telle faute ou négligence, mais entre eux, en l’absence de contrat explicite ou implicite, chacun est tenu de contribuer et de s’indemniser mutuellement dans la mesure dans lesquels ils sont respectivement reconnus coupables ou négligents.

Récupération entre les auteurs de délits

2. Un auteur de délit peut recouvrer la contribution ou l’indemnité de tout autre auteur de délit qui est, ou aurait été, s’il était poursuivi, responsable des dommages causés à toute personne subissant des dommages du fait d’un délit en réglant avec la personne qui a subi ces dommages, et par la suite, en engageant ou en poursuivant une action contre cet autre auteur de délit, auquel cas l’auteur du délit réglant le dommage doit convaincre le tribunal que le montant du règlement était raisonnable et, si le tribunal estime que le montant du règlement était excessif, il peut fixer le montant auquel la réclamation aurait dû être réglée.

Subrogation

Un locataire soutiendra parfois qu’un propriétaire doit, ou devrait, être tenu de faire des réclamations contre l’assurance qu’il a souscrite plutôt que de demander une compensation au locataire. Cet argument est dénué de sens alors que, même si le propriétaire a fait des réclamations contre l’assurance souscrite par le propriétaire, et même là où le propriétaire a effectivement fait des réclamations, la compagnie d’assurance du propriétaire peut alors déposer des réclamations contre le locataire dans le cadre d’un processus appelé subrogation. En termes simples, la subrogation est le processus par lequel une compagnie d’assurance cherche à récupérer les pertes versées au client de la compagnie d’assurance ou en son nom lorsque l’incident a été causé par quelqu’un d’autre. À ce titre, que le locateur demande une indemnisation directement au locataire ou que l’assureur du locateur cherche à récupérer les sommes versées au locateur, le locataire reste dans la même situation financière que l’indemnisation du locateur ou de la compagnie d’assurance du propriétaire. propriétaire. En réponse à la tentative d’argument selon lequel un propriétaire devrait faire une réclamation contre la compagnie d’assurance du propriétaire plutôt que de poursuivre le locataire, dans le cas de P.R.E.S.C. comme mentionné précédemment comme ci-dessus, la Commission des locateurs des propriétaires a déclaré:

31. Le locataire soutient que le locateur aurait dû atténuer ses pertes en faisant une réclamation auprès de sa compagnie d’assurance. Je ne suis pas convaincu par cet argument. Une réclamation d’assurance déplace la perte mais ne la réduit pas et n’affecte pas la responsabilité. Si une réclamation avait été faite, la compagnie d’assurance aurait été en droit de déposer une réclamation subrogée contre le locataire pour les dommages.

Ce droit d’une compagnie d’assurance de se mettre à la place du client de la compagnie d’assurance qui a subi une perte, comme une compagnie d’assurance se tenant à la place d’un propriétaire tout en cherchant à récupérer les sommes versées au propriétaire ou en son nom en raison de dommages ou blessures causés par le locataire survient statutairement par le Loi sur les assurances, R.S.O. 1990, ch. I.8 qui dit:

152 (1) L’assureur, lorsqu’il effectue un paiement ou en assume la responsabilité en vertu d’un contrat auquel s’applique la présente partie, est subrogé à tous les droits de recouvrement de l’assuré contre toute personne et peut intenter une action au nom de l’assuré pour faire respecter ces droits.

Résumé du commentaire

Un locataire qui cause des blessures accidentelles au propriétaire, des pertes dues à des dommages à la propriété du propriétaire, ou des blessures à un tiers qui présente alors des réclamations qui entraînent des paiements disproportionnés par le propriétaire, peut devenir responsable envers le propriétaire. Si le propriétaire fait des réclamations contre l’assurance souscrite par le propriétaire, l’assureur du propriétaire peut alors introduire des réclamations contre le locataire. Pour ces raisons, parmi d’autres raisons, y compris le risque de responsabilité envers les personnes au-delà du simple propriétaire, un locataire doit souscrire une assurance responsabilité civile appropriée.

Un locataire qui souhaite souscrire une assurance pouvant offrir une protection contre les réclamations du propriétaire devrait consulter un conseiller en assurance professionnel.


DK Legal Practice offre des services abordables aux clients situés à Oakville, Halton Hills, Streetsville, Waterdown, Vaughan, entre autres!



Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *