Simulation protection juridique – Twin Cities Land Bank utilise son bilan pour protéger les communautés vulnérables – Next City


Mary Anne Quiroz avait besoin d’un demi-million de dollars, et rapidement, ou le centre des arts culturels qu’elle et son mari avaient récemment emménagé dans son premier espace permanent auraient pu être perdus pour un locataire mieux payé après que leur propriétaire a mis le bâtiment en vente.

«Je suis allé voir différents fonctionnaires de l’État et de la ville», explique Quiroz. «Beaucoup de gens ne savaient pas comment ou n’avaient pas les ressources. Je n’arrêtais pas de raconter notre histoire. »

Le quartier de Dayton’s Bluff, sur le côté est de St. Paul, est une plaque tournante pour les communautés immigrantes et autochtones. Il était donc très intentionnel pour Indigenous Roots, l’organisme artistique à but non lucratif Quiroz cofondé et dirige avec son mari, Sergio Cenoch, d’y installer son centre des arts culturels.

Dans des conditions normales, chaque nuit, le Centre des arts culturels Indigenous Roots pourrait être loué pour un cours de danse ethnique Hmong, un cours d’arts et de philosophie Taino Afro Boricua, un cours de danse hip-hop ou une représentation d’un groupe comme Kalpulli Yaocenoxtli – un groupe de danse communautaire et cercle de tambours Mexica Nahua fondé par Cenoch. Le centre des arts culturels a ouvert ses portes en mai 2017. C’est moins d’un an plus tard que le propriétaire a décidé de vendre la propriété, dont les autres locataires comprennent un magasin de quinceañera et un prestataire de services de voyage.

En tant qu’organisation artistique locale, Indigenous Roots n’a jamais eu de poches profondes. Le propriétaire a mis l’immeuble sur le marché pour 500 000 $. Un groupe local de gestion immobilière et d’investissement immobilier s’est arrêté un jour pour informer Quiroz de son intention d’acquérir la propriété dans le cadre d’un accord en espèces ainsi que plusieurs autres propriétés dans le quartier.

D’une manière ou d’une autre, la rumeur s’était répandue dans les villes jumelles de Land Bank. Avec son bilan beaucoup plus important, la banque foncière a obtenu un prêt conventionnel d’une banque locale et a acquis l’immeuble au prix demandé par le propriétaire – surenchérissant sur toutes les offres en espèces. Simultanément, la banque foncière a conclu une entente d’achat avec Indigenous Roots, accordant à l’organisme sans but lucratif jusqu’à trois ans pour trouver 500 000 $ afin d’acquérir l’immeuble auprès de la banque foncière.

Compte tenu des faibles taux d’intérêt actuels, Quiroz se prépare déjà à finaliser l’acquisition plus tard cette année, en combinant les dons avec les bénéfices non répartis de la location de l’espace et un prêt plus petit. Et avec un effondrement imminent du marché de l’immobilier commercial, elle espère que d’autres organisations communautaires auront bientôt la chance de suivre leurs traces.

«Nous n’aurions pas pu prétendre à un prêt traditionnel d’un demi-million de dollars pour acheter cet immeuble, il était donc très important pour nous de faire confiance au processus», explique Quiroz. «C’est bien plus que l’achat d’un immeuble, cela nous ancre dans la communauté et s’il y en a d’autres qui veulent devenir propriétaires de leur propriété commerciale, en gros nous sommes le cobaye, nous gagnons de l’expérience et sommes maintenant en mesure de partager il. »

Entre les fermetures, les réouvertures et les fermetures à nouveau autour du coronavirus, couplées aux troubles entourant le meurtre de George Floyd, Breonna Taylor et d’autres personnes aux mains des policiers, on ignore encore dans quelle mesure les dommages seront à l’échelle commerciale. marchés immobiliers à travers le pays.

Selon les données compilées par la National Association of Real Estate Investment Trusts, les loyers de détail ont été de loin les plus touchés. Selon Trepp, un service de suivi des données de l’immobilier commercial pour les investisseurs, le commerce de détail est en deuxième position derrière les hôtels pour les défauts de paiement de l’immobilier commercial. À la mi-mai, ProPublica a rendu compte d’un dénonciateur qui avait fourni des preuves que le marché des titres adossés à des créances hypothécaires était en proie à des réclamations de revenus gonflées, analogues aux valeurs résidentielles gonflées qui ont contribué à déclencher la dernière crise financière et la Grande Récession.

Au moins, certains investisseurs font déjà la queue pour bondir. The Real Deal a rapporté que la détresse due aux coronavirus est le «opportunité du siècle »pour les investisseurs immobiliers, avec une source de données montrant des fonds immobiliers privés en attente avec 142 milliards de dollars en espèces prêts à récupérer des propriétés en difficulté.

C’est arrivé avant, et il n’y a pas si longtemps. À la suite de la crise financière de 2008-2009, de nombreux quartiers du pays ont soudainement eu une surabondance de logements saisis qui se sont retrouvés en grande partie vacants et en détresse. Beaucoup ont atterri entre les mains de fonds de capital-investissement, qui a acquis des centaines, voire des milliers de maisons unifamiliales en difficulté à la fois et les a converties en locations au prix du marché, évaluant souvent les propriétaires d’origine des maisons dans le processus.

Les banques foncières ont collaboré avec des programmes fédéraux et des partenariats privés comme le National Community Stabilization Trust pour acquérir certaines de ces propriétés vacantes et en difficulté à un prix réduit, ce qui facilite leur mise entre les mains des nouveaux propriétaires. Créée en 2009, Land Bank Twin Cities a fait partie de ces efforts et a remis à ce jour plus d’un millier de logements vacants et en détresse entre les mains des propriétaires.

Mais le marché du logement Twin Cities s’est rétabli relativement rapidement par rapport à d’autres parties du pays, explique Sandra Oakes, directrice exécutive de Land Bank Twin Cities. Tellement tôt dans sa vie, la banque foncière devait décider si sa mission était accomplie et il était temps de se replier ou s’il pouvait faire plus en tant que banque foncière pour continuer à renforcer les communautés encore sous le choc. effets de la Grande Récession.

Après quelques recherches approfondies et une planification stratégique, Land Bank Twin Cities a décidé qu’il était temps d’aller plus loin – d’envisager d’acquérir de plus grands sites, ou dans certains cas, d’assembler des sites adjacents, et de s’associer à des promoteurs amicaux pour construire ou préserver des logements abordables et des espaces commerciaux commerciaux. .

«Vous pourriez avoir un impact plus important en termes de logements», explique Oakes. « Et dans le cadre de cette planification, nous avons toujours pensé que l’immobilier commercial serait une opportunité, mais il est plus difficile de trouver un financement pour cela. »

En aucun cas, il n’est facile de financer des logements locatifs pour les ménages à revenu faible ou modeste, mais il existe des outils et des subventions, et la banque foncière a été conçue en grande partie pour compenser les lacunes spécifiques de ces outils.

Par exemple, les crédits fédéraux d’impôt sur le logement pour les personnes à faible revenu sont l’une des couches les plus courantes de la pile de capitaux pour le développement de logements abordables, mais ils ne sont généralement accordés qu’une fois par an, administrés au niveau de l’État. Il est typique que les projets s’appliquent deux ou trois fois avant de recevoir des crédits. La banque foncière peut acquérir et acquiert fréquemment des sites pour le compte d’un développeur et les détenir pendant une période pouvant aller jusqu’à trois ans pendant que le développeur demande des crédits d’impôt et rassemble d’autres financements.

C’est essentiellement le même accord que Land Bank Twin Cities utilise pour les propriétés commerciales, comme le Indigenous Roots Cultural Arts Center. Mais il y a moins d’outils et de financement pour subventionner les propriétés commerciales par rapport au logement.

Pour les propriétés résidentielles, Land Bank Twin Cities dispose d’une ligne de crédit de la Minnesota Housing Finance Agency pour aider à financer les acquisitions, et il existe davantage de subventions étatiques et locales pour l’acquisition et la construction ou la réhabilitation de logements. Il y a également l’article 8 et d’autres subventions fédérales au loyer pour le logement qui n’ont pas d’équivalent commercial pour les petites entreprises ou les organisations communautaires.

Pour les propriétés commerciales, il existe des outils comme les crédits d’impôt fédéraux pour les nouveaux marchés, mais ceux peut également être un jeu de matchmaking difficile qui peut prendre du temps et coûter cher en frais de consultation. Les racines autochtones n’avaient ni le temps ni les poches profondes pour y parvenir.

«Le paysage de l’immobilier commercial est vraiment en proie à des spéculateurs de terres lourdes en espèces et à des investisseurs privés, des promoteurs privés, qui ont la capacité et l’argent pour surpasser les promoteurs à but non lucratif», explique Eddie Langenberger, vice-président de Land Bank Twin Cities, qui est également un courtier immobilier agréé.

Mais, avec un flux constant de transactions dans son pipeline, Land Bank Twin Cities possède des propriétés d’une valeur d’environ 18 millions de dollars dans son portefeuille. Il s’agit de toutes les propriétés détenues en vue de leur vente future, dont certaines sont déjà réservées à des promoteurs immobiliers abordables spécifiques, certaines pouvant être achetées. Ce n’est pas de l’argent, mais c’est un bilan, et la banque foncière peut prendre un bilan dans une banque, comme un développeur privé conventionnel, et l’utiliser pour accéder à un financement supplémentaire. C’est ainsi que la banque foncière a obtenu un prêt immobilier commercial de 375 000 $, qu’elle a combiné avec 125 000 $ en espèces, pour acquérir l’immeuble du Centre des Arts Culturels Indigènes Roots au prix demandé par l’ancien propriétaire.

Dans le cadre de l’accord d’achat, Indigenous Roots agit essentiellement en tant que propriétaire du bien, percevant le loyer des autres locataires du bien et s’occupant des problèmes d’entretien. Land Bank Twin Cities est là pour fournir des modèles de contrats de location et de maintenance et d’autres conseils selon les besoins.

«Cela a ouvert de nombreuses portes», explique Quiroz. «Historiquement, le pouvoir et la richesse prenaient la forme de terres et de biens, historiquement, c’est comme ça ici en Amérique, et la propriété était autrefois sous la forme d’êtres humains. Parce que nous sommes maintenant propriétaires, invitez-vous à des discussions sur le développement de la ville et les couloirs culturels. « 

Land Bank Twin Cities a déclaré avoir réalisé jusqu’à présent 40 millions de dollars en transactions immobilières commerciales en utilisant son bilan pour accéder à des prêts bancaires conventionnels. Une partie de ces 40 millions de dollars comprend des accords pour construire ou préserver des immeubles d’appartements en tant que logements abordables, mais il comprend également des accords pour acquérir des propriétés à revendre à des organismes communautaires et culturels qui louaient auparavant leurs espaces. Langenberger estime que les espaces communautaires et culturels représentent désormais environ 20% de l’activité de la banque foncière.

Oakes aimerait que Land Bank Twin Cities fasse plus d’immobilier commercial, surtout maintenant, sachant que les investisseurs assoiffés de profits sont prêts à profiter du chaos qui sort de la pandémie et des soulèvements. Les prochains mois seront décisifs, car la reprise prend ou ne prend pas forme et les réclamations d’assurance des biens se poursuivent après les troubles.

Mais il n’y a toujours que peu de prêts bancaires que la banque foncière peut contracter, en fonction de la taille de son bilan à un moment donné. Oakes est au milieu d’une campagne pour lever des capitaux auprès d’autres sources, principalement des fondations, afin de développer le pot d’argent que la banque foncière peut utiliser pour acquérir des propriétés commerciales avec ou sans dette supplémentaire. Mais ça n’a pas été facile pour l’instant.

« Je dirais que beaucoup de bailleurs de fonds aiment financer le produit final, ils veulent rester avec la pelle à la fin », dit Oakes. «Je passe beaucoup de temps à convaincre les bailleurs de fonds que, pour nous, ce terrain où il y a un nouveau développement que vous venez de financer n’existerait pas, il aurait été trop cher pour le développeur. Si vous pouvez vous présenter devant des bailleurs de fonds avec une histoire, cela aide, mais parfois j’ai l’impression de me frapper la tête contre le mur. « 



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